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什么是預(yù)售商品? 商品房預(yù)售與商品房現(xiàn)售有什么區(qū)別？

134****7421 | 2019-05-07 10:28:31

已有3個回答

  • 142****2106

    預(yù)售是指在產(chǎn)品還沒正式進入市場前進行的銷售行為。對于一些設(shè)計、發(fā)明類的產(chǎn)品，可以通過預(yù)售來了解該種產(chǎn)品是否有市場，特別是針對一些只能通過批量化生產(chǎn)的產(chǎn)品而言，通過預(yù)售達到一定量后才可以投入生產(chǎn)，有效規(guī)避了生產(chǎn)存在的風(fēng)險。對于預(yù)售過程中沒有成功的產(chǎn)品就表明該產(chǎn)品的實用性以及受歡迎度有待考究與論證，這是一種規(guī)避批量化生產(chǎn)造成浪費以及進行市場調(diào)研的很好方法。
    淘寶預(yù)售——
    預(yù)售是淘寶的一種銷售方式，具體的購買方法是：先按賣家設(shè)置的訂金比例支付訂金，再按賣家設(shè)置的預(yù)售時間段的要求支付尾款，賣家發(fā)貨。
    預(yù)售一周就是先付訂金，7天再付尾款，賣家發(fā)貨。
    切記，如果不能按賣家設(shè)置的支付尾款時間付款，系統(tǒng)會默認(rèn)訂金不返還的。

    查看全文↓ 2019-05-07 10:28:47
  • 144****1766

    商品房現(xiàn)售與商品房預(yù)售主要差異在于：

    商品房預(yù)售要求投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程總投資的25%以上即可，而商品房現(xiàn)售要求已通過竣工驗收。

    商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

    商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

    查看全文↓ 2019-05-07 10:28:43
  • 141****5896

    買賣商品房是絕大多數(shù)城鎮(zhèn)居民獲得住房的重要渠道，但由于我國房地產(chǎn)市場起步較晚，房地產(chǎn)立法不健全等因素，商品房交易行為極不規(guī)范，特別是部分開發(fā)商違反誠實信用原則，嚴(yán)重侵害購房者的合法權(quán)益，導(dǎo)致商品房買賣合同糾紛數(shù)量急劇上升。此類案件專業(yè)性強、處理難度大，如何處理好此類案件糾紛是法官面前的一項重大而艱巨的任務(wù)。本文就商品房現(xiàn)售合同的生效要件進行了探討。

    文/王林清 **高人民法院民一庭法官

    郭燕枝 北京市第一中級人民法院審判委員會委員、民一庭庭長

    楊心忠 **高人民法院審判監(jiān)督庭法官

    本文節(jié)選自《房屋買賣合同糾紛裁判思路與裁判規(guī)則》



    商品房現(xiàn)售合同是否以出賣人取得商品房預(yù)售許可證明為生效條件？



    對于上述問題，司法實踐中存在不同觀點：



    第一種觀點認(rèn)為，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第6項的規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。因此，商品房現(xiàn)售的條件為所售房屋已具備房屋權(quán)屬證書，否則現(xiàn)售合同無效。



    第二種觀點認(rèn)為，依據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第3條第2款的規(guī)定：“商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付價款的行為?！?br/>


    第7條規(guī)定：“商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實?！币虼?，商品房現(xiàn)售的條件至少為房屋“竣工并驗收合格”，否則現(xiàn)售合同無效。



    第三種觀點認(rèn)為，依據(jù)《商品房買賣合同解釋》第1條規(guī)定：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同?！?br/>


    從該條的規(guī)定可推知，商品房買賣可分為兩種類型：一種是未建成房屋的買賣，另一種是已竣工房屋的買賣，前者為預(yù)售，后者則為現(xiàn)售。因此，商品房現(xiàn)售的條件為房屋“已竣工”，否則現(xiàn)售合同無效。



    第四種觀點認(rèn)為，實踐中難以完全將商品房的現(xiàn)售與預(yù)售區(qū)別開來，因此，在處理此類問題時，應(yīng)持折中的觀點，即不能因為銷售合同未滿足建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，就認(rèn)定合同無效。



    因為根據(jù)《合同法》的規(guī)定，認(rèn)定合同效力的依據(jù)是法律和行政法規(guī)，而《商品房銷售管理辦法》是行政管理部門對其進行行政處罰的依據(jù)。房屋買受人亦可據(jù)此要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。



    同時，也不能因為出賣人在未取得產(chǎn)權(quán)證書的情況下出賣房屋違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第6項的規(guī)定，因為《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第6項的規(guī)定是基于行政管理的目的而規(guī)定的，在理論上屬于取締規(guī)定，旨在對違反者加以制裁，以禁止其行為，并不否認(rèn)其行為在私法上的效力。



    我們認(rèn)為，商品房現(xiàn)售合同不應(yīng)以出賣人取得商品房預(yù)售許可證明為生效條件。



    認(rèn)定合同生效應(yīng)當(dāng)符合以下條件：



    （1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。房地產(chǎn)經(jīng)營資格是用來證明開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營能力和資信度的證明，審核和發(fā)放房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，是國家用來管理、控制和監(jiān)督房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要手段。是否具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的資格，是開發(fā)房地產(chǎn)的必要條件，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外承擔(dān)責(zé)任的基本條件。在審判實踐中，不能因為過分強調(diào)投資者的利益而取消國家的監(jiān)督管理，對于當(dāng)事人無房地產(chǎn)經(jīng)營資格的，應(yīng)確認(rèn)合同無效；



    （2）取得國有土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；



    （3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；



    （4）房屋已經(jīng)竣工。不符合上述條件簽訂的商品房現(xiàn)售合同，因作為合同標(biāo)的物的房屋違法，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定現(xiàn)售合同無效。



    《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第6項規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房屋不得轉(zhuǎn)讓。實踐中就該規(guī)定的性質(zhì)存在爭議，有觀點認(rèn)為該規(guī)定屬于《合同法》第52條第5項規(guī)定的法律強制性規(guī)定，違反該規(guī)定的房屋買賣合同無效。



    我們認(rèn)為，依據(jù)民法理論，強制性法律規(guī)范大致可分為管理性的強制性規(guī)范及效力性的強制性規(guī)范。**高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》（法釋〔2009〕5號）第14條規(guī)定，《合同法》第52條第5項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定。



    因此，只有違反了效力性強制性規(guī)定的合同，才會導(dǎo)致合同無效的后果，而僅僅違反管理性強制性規(guī)范并不影響其在私法上的效力。上述《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定在性質(zhì)上應(yīng)當(dāng)屬于管理性的強制性規(guī)范，不應(yīng)作為認(rèn)定合同無效的法律依據(jù)。



    1.房屋未領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證是否影響房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力。物權(quán)變動是指物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，轉(zhuǎn)讓是物權(quán)變動形式的一種，它是指當(dāng)事人基于法律和合同規(guī)定移轉(zhuǎn)物權(quán)，從而使物權(quán)的主體發(fā)生變化。以變動原因相區(qū)分，物權(quán)變動可分為依法律行為物權(quán)變動與非依法律行為物權(quán)變動。

    查看全文↓ 2019-05-07 10:28:38

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