如何應(yīng)對房地產(chǎn)泡沫? 作為個人如何預(yù)防及應(yīng)對可能由房地產(chǎn)泡沫帶來的經(jīng)濟

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• 131****1961

  第一個選擇就是政府救還是不救？結(jié)局就是硬著陸還是軟著陸。
  房地產(chǎn)行業(yè)是民怨很大的行業(yè)，現(xiàn)在的中國的房地產(chǎn)商就像美國華爾街那些金融巨頭，在老百姓眼里，就是衣冠禽獸。這一點連地產(chǎn)圈的人都明白，潘石屹就說中國老百姓**想揍的人第一個是陳水扁，第二個就是任志強。按說**好的是不救，讓他們破產(chǎn)。但是就像美國和美國人不能承受華爾街破產(chǎn)一樣，中國的房地產(chǎn)如果驟然破產(chǎn)，后果也是無法承受的，無他，華爾街事關(guān)美國的核心競爭力，房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎，其產(chǎn)業(yè)鏈太長，相關(guān)行業(yè)及從業(yè)人員眾多。當(dāng)然房地產(chǎn)是政府的重要財源，政府在這個問題上已經(jīng)付諸行動，那就是救。
  第二個選擇就是如何救。這關(guān)系到救的效果。
  **近各地政府的救市措施核心就是保價格：給購房人補貼，貸款松綁，乃至與戶口掛鉤。坦率的講這些措施很難實現(xiàn)救市的效果。 除了戶口問題真的實行或許能夠?qū)σ痪€城市房價起到一定支撐作用外，其他措施都是小恩小惠，不抵房價下降一個百分點，靠這些措施抗拒房價下跌，無疑是螳臂當(dāng)車。 當(dāng)降價預(yù)期一旦形成，而且買賣僵持已經(jīng)向買方傾斜時，這些措施無法打動購房者的心的。但是這些措施足以讓大多數(shù)房地產(chǎn)商心存幻想，繼續(xù)應(yīng)撐，反而會增加崩盤的力度。
  那如何救呢？首先不要讓房地產(chǎn)商心存幻想，因為導(dǎo)致房產(chǎn)危局的根本原因在于房價上漲過高過快，遠遠超過購房者的該買能力。作為**大受益者的政府和房產(chǎn)商應(yīng)該獲利回吐，把價格降到合理價位（可以通過試錯），萬科已做出表率，只要價格合適，購買力還是充足的。房地產(chǎn)商獲利回吐就是降價，政府獲利回吐就是地價降低、稅率降低。其結(jié)果是政府和房產(chǎn)商取得合理利潤，大部分百姓的住房需求得到滿足，生活質(zhì)量改善。
  當(dāng)然深處講，還有中央政府和地方政府財政收入重新劃分，讓地方政府有與其職權(quán)匹配的收入，不再過度依賴賣地收入的問題。

  查看全文↓ 2019-05-26 17:48:26
• 148****1853

  　目前的城市化是靠房地產(chǎn)的泡沫來帶動鋼鐵、水泥等行業(yè)的發(fā)展，為了不出現(xiàn)問題就只能維持這個泡沫，就要靠銀行信貸，但是資金鏈一旦出現(xiàn)問題，就會發(fā)生連鎖效應(yīng)。很難說泡沫破裂的概率有多大，但從中國的樓房售價和租賃價格比來看，出現(xiàn)了很嚴(yán)重的反差。這也能說明房價的上漲是由過多的信貸資金所催生的，而不是來自實際需求。一夜之間獲得資金的成本大幅降低，這些資金就要尋找快速回報的投資渠道，在中國這種情況下，很容易流到房地產(chǎn)領(lǐng)域。通過故意地讓房地產(chǎn)形成泡沫來刺激經(jīng)濟，很不可思議，我認(rèn)為兩年之內(nèi)房地產(chǎn)市場會出問題。
  　　　
  　　房地產(chǎn)市場很容易引發(fā)銀行的連鎖反映。目前人們對銀行有信心，覺得有政府擔(dān)保，即使出現(xiàn)問題也能通過注資解決，但即使有這樣的信心他們**終還是要負擔(dān)成本。因為居民要將未來的收入更多地給交給政府來彌補注資的成本。注資就會有政府赤字，彌補赤字還是要通過稅收或者增發(fā)貨幣來彌補，這些都是公眾未來要承擔(dān)的成本。如果沒有注資的話，這部分錢本來可以用于其它用途，用來彌補赤字的稅收也可以減征。注資只是會計上的手段，壞賬還在那里，只不過發(fā)生了會計轉(zhuǎn)移。對于一個國家來說，不在于銀行有沒有壞賬，而是整個國家有沒有壞賬。美國政府給華爾街上的大銀行注資，但是僅僅一年時間，他們幾乎就把錢全都還上了。我們曾經(jīng)給四大國有商業(yè)銀行注資，現(xiàn)在那部分壞賬還在，只不過從銀行轉(zhuǎn)到了資產(chǎn)管理公司那里。
  　　
  　　一年來我切身地感覺到政策制定者對于干預(yù)經(jīng)濟更自信了，在這么自信的狀態(tài)下，很難想象政策會及時做出調(diào)整。在金融危機發(fā)生以前還是可以看到經(jīng)濟增長結(jié)構(gòu)改善的跡象，比如開始注重農(nóng)村收入的增長，推動農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改革等等。金融危機發(fā)生后，這些措施還在進行，但是其正面的作用會被國進民退的負面作用蓋過。在這種情況下，很難期待居民收入會持久地趕上GDP的增速。

  查看全文↓ 2019-05-26 17:48:22
• 148****8380

  如果是個人，你是剛需，則以當(dāng)前的需求決定買不買房，剛需急用的就不要想著泡沫不泡沫了，也別希望以**低價購入，買后永不跌價一直漲價，建議不要有這樣的心理。
  如果你是投資者，這就需要考慮到回報了，也就是你所講到的泡沫問題。找專業(yè)的人，做專業(yè)理性的投資。菁英客服。

  查看全文↓ 2019-05-26 17:48:18
• 144****3996

  樓市泡沫與股市泡沫究竟哪個大
  
  ——基于流動性的思考
  
  
  
  記得2016年中央至少三次提及“抑制資產(chǎn)價格泡沫”，第一次是在2016年7月的政治局會議上，將“抑制資產(chǎn)價格泡沫”放在“降成本”的話題上；第二次是在2016年10月的政治局會議上，將“注重抑制資產(chǎn)價格泡沫”放在“貨幣政策”的話題上；第三次是在2016年末中央經(jīng)濟工作會議上，再次明確“著力防控資產(chǎn)泡沫”。這里的“資產(chǎn)泡沫”，顯然是指房地產(chǎn)泡沫，因為2016年股市交易清淡，樓市的銷售額創(chuàng)出歷史新高。
  
  
  
  我相信，多數(shù)人會認(rèn)為樓市泡沫比股市大，畢竟股市一直在跌，樓市一直在漲；或許認(rèn)為股市的平均市盈率應(yīng)該不高，如上交所A股的平均市盈率只有16倍。與股市的市盈率有可比性的是樓市的“房價收入比”，因為無論是市盈率還是房價收入比，其倍數(shù)都可以視為對應(yīng)年份數(shù)。目前，全國平均房價收入比大約為21倍，顯然高于上交所的A股的平均市盈率。
  
  
  
  如果將深交所的主板、中小板和創(chuàng)業(yè)板的股票加在一起考慮，則目前所有A股的平均市盈率約為35倍。此外，在3000多家上市公司中，市盈率高于50倍的股票在2000只以上，即超過了三分之二，且所有A股的市盈率中位數(shù)大約為70多倍。
  
  
  
  而樓市房價收入比**高的城市是深圳，大約為45倍，位列全球第一，北京、上海等均未超過40倍，全國所有城市房價收入比的中位數(shù)大約為22倍，因此，相比樓市的房價收入比，A股無論是平均市盈率還是市盈率的中位數(shù)，都遠超樓市。
  
  
  
  有人統(tǒng)計了2011-2015年A股上市公司的分紅數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)五年平均股息率在2%以上的公司只有207家，平均股息率在3%以上的公司才80家，在上市公司總數(shù)中的占比分別為6.55%和2.53%。與股息率對應(yīng)的是住宅的房價租金比，全國平均約為2%，也顯著高于A股的平均股息率。
  
  
  
  上述分析表明，如果說樓市存在“資產(chǎn)泡沫”，那么，股市的“資產(chǎn)泡沫”則更大。我國股市經(jīng)歷了從5000多的高點大幅下跌之后，為何仍有那么大的泡沫呢？這與A股市場流動性過強有關(guān)，即流動性決定風(fēng)險溢價水平，流動性越好的資產(chǎn)，對風(fēng)險回報率的要求越低，即給予交易價格的折扣率越低。
  
  
  
  股市的流動性遠好于樓市
  
  
  
  數(shù)據(jù)來源：WIND，中泰證券研究所盛旭供圖
  
  
  從上圖可見，中國房地產(chǎn)交易**活躍的城市之一——北京樓市的年換手率不足10%，而相對不活躍的上交所，歷年股票換手率都超過100%，這也是A股泡沫可以更大的理由。事實上，A股的換手率全球**，如2016年主板的年換手率為2.3倍，創(chuàng)業(yè)板超過7倍，在全球各大主要股市都是**的。
  
  
  
  高流動性是A股長期高估值的一個重要原因，但自2016年起A股的換手率明顯下降，這也伴隨著股價的回落。同時，隨著樓市的火爆，二手房交易活躍度大幅提高，熱錢常駐樓市。四月中旬以來，A股的保證金余額連續(xù)三周下降；同時，由于港股的估值優(yōu)勢，流入港股的資金則在不斷增加。因此，除了A股與樓市存在一定此消彼長的關(guān)系外，A股市場的吸引力還受到港股的挑戰(zhàn)。

  查看全文↓ 2019-05-26 17:48:13

相關(guān)問題

• 問 如何應(yīng)對房地產(chǎn)泡沫
  答

  我認(rèn)為中國房產(chǎn)不可能破滅，也沒有多少泡沫，原因如下：1、中國國家太大，城市太多，各個城市的情況很不一樣。那些數(shù)萬元一平的房價畢竟是少數(shù)。多數(shù)是萬元左右的均價。2、中國有一線、二線、三線城市，只有一線城市是房屋較熱的，而其他地區(qū)，房產(chǎn)依然是泡沫不多的。3、以筆者家為例，我這里靠海的地級市。房價貴的1萬多，便宜的6000左右，基本上泡沫不能說很多。因為各類上繳國家的稅是2000-3000元，加上2000元的房屋建造成本，房價也就應(yīng)該是這個價格。剩下就是房地產(chǎn)商的利潤了，所以，我們這里沒有多少泡沫，而且房屋賣的也很火。4、另外中國政斧也不是當(dāng)年的日本政斧，中國也不會坐視房價泡沫吹破而不理的。

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• 問 如何應(yīng)對房地產(chǎn)泡沫? 房地產(chǎn)泡沫破滅我們該怎么做?
  答

  如果是個人，你是剛需，則以當(dāng)前的需求決定買不買房，剛需急用的就不要想著泡沫不泡沫了，也別希望以**低價購入，買后永不跌價一直漲價，建議不要有這樣的心理。如果你是投資者，這就需要考慮到回報了，也就是你所講到的泡沫問題。找專業(yè)的人，做專業(yè)理性的投資。菁英客服。

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• 問 如何應(yīng)對房地產(chǎn)泡沫? 假如中國房地產(chǎn)泡沫將要開始破滅，作為普通收入居
  答

  不會的。現(xiàn)階段國家收縮政策是穩(wěn)定房價。不會暴跌的。**多浮動也不會超過2%。今年GDP房地產(chǎn)及其周邊的水泥，鋼鐵，家裝，家電占比超過20%！所以你放心。房價不會跌的。就算真跌，國家也會救市的。目前只是調(diào)控穩(wěn)定房價。讓房價不再非理性暴漲。下跌的可能性基本沒有。另外你別怕。真的要是房地產(chǎn)暴跌。那么代表國家經(jīng)濟完蛋了。你也別擔(dān)心還房貸了。直接宣布破產(chǎn)就可以了。如果房價暴跌，那就不是你還房貸合不合算吃不吃虧的問題了。而是你欠銀行多少錢的問題了。比如說！你買房花了一百萬。你**二十萬。這時候房價暴跌一半。這時候你的房子就值五十萬了。你覺得你還一百萬吃虧了？別開玩笑了。銀行才不管你怎么想。你和銀行只是借貸關(guān)系。你抵押的房子可是一百萬的。這一百萬銀行給了房地產(chǎn)商，但借貸人是你。所以你必須立馬交還五十萬的差價才行。因為你是一百萬借的錢，但你的房現(xiàn)在只值五十萬。那么差價就必須還給銀行。至于你的頭期二十萬依然是頭期。等你補齊差價后，只需要再還三十萬就可以了。當(dāng)然你會去找房地產(chǎn)商退房?？墒菑哪阗J款付完頭期款后這個房就屬于你了。房地產(chǎn)商是不會給你退房的。這就是死循環(huán)。要么你認(rèn)命交差價五十萬。要么宣布破產(chǎn)，房子加頭期款還有你的所有資產(chǎn)都歸銀行。銀行再拿你的房去拍賣彌補損失。當(dāng)然只有你一個么？明顯不可能。貸款買房的肯定都不是有錢人。那么后果是啥？大批人無家可歸。銀行積壓無數(shù)賣不出去的廉價房。資金沒有回轉(zhuǎn)。然后銀行破產(chǎn)。國家進入經(jīng)濟危機。我不是嚇唬你。我說的就是日本房地產(chǎn)泡沫造成的經(jīng)濟大衰退。那次房地產(chǎn)泡沫造成日本經(jīng)濟倒退二十年。從趕超美國的經(jīng)濟強國變成了一坨爛泥。近些年才靠著和中國的電子貿(mào)易慢慢恢復(fù)過來。說跑題了。我勸你不要和銀行耍心眼。你如果不還房貸，那么銀行會強行清點你的資產(chǎn)。收回房產(chǎn)然后拍賣。到時候你會血本無歸還打不贏官司。如果房產(chǎn)拍賣資不抵債。那么會強制你破產(chǎn)。從此以后你就算買塊手表超過一百塊都會被銀行收繳。直到還清債務(wù)或者跳樓自殺為止。所以請不要報僥幸心理。目前房地產(chǎn)不會暴跌的。所以老老實實工作還債吧。

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• 問 房地產(chǎn)泡沫的特征?
  答

  泡沫經(jīng)濟的兩大特征是：商品供求嚴(yán)重失衡，需求量遠遠大于供應(yīng)量;投機交易氣氛非常濃厚。房地產(chǎn)泡沫是泡沫的一種，是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟，是指由于房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)價格與使用價值嚴(yán)重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。

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• 問 ??什么是房地產(chǎn)泡沫?房地產(chǎn)泡沫對中國有什么危害?
  答

  房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫，一旦破滅將會造成災(zāi)難性后果當(dāng)前，中國房地產(chǎn)經(jīng)濟已經(jīng)嚴(yán)重危及到我國社會經(jīng)濟的平衡發(fā)展，是違背中國社會經(jīng)濟科學(xué)發(fā)展的一大毒瘤，是滋生社會腐敗一大溫床，是產(chǎn)生社會劇烈矛盾的一大誘因，是動搖執(zhí)政黨地位一大險患，是引發(fā)我國經(jīng)濟嚴(yán)重危機的一大毒素。 當(dāng)今的房地產(chǎn)經(jīng)濟已經(jīng)從一個極端走到了另一個極端。已經(jīng)成了禍國殃民，危害社會的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟。人們應(yīng)當(dāng)怎樣清醒認(rèn)識到當(dāng)前中國的房地產(chǎn)經(jīng)濟了。 全國政協(xié)委員梁季陽在全國政協(xié)十一屆三次會議第二次全體會議上所作的關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)言，引起了全場政協(xié)委員們的強烈共鳴?！爱?dāng)前比較流行的觀點:由于我國土地資源緊缺，在市場經(jīng)濟條件下，需求大于供給，房價上漲是必然的。錯了！這是一種錯誤的輿論導(dǎo)向！”據(jù)統(tǒng)計，2009年，全國的土地出讓金收入已經(jīng)超過1.5萬億元。不少城市的土地出讓金已經(jīng)占地方財政收入近50%。為什么在房價下跌的時候，地方政府總會或明或暗的‘托市’‘救市’？原因是不言而喻的?！薄胺績r快速上漲的另一個原因是土地、房產(chǎn)的投機。近年來房地產(chǎn)商大肆囤地、炒地，‘地王’頻現(xiàn)。由于房地產(chǎn)的暴利，許多與建筑業(yè)并不相干的企業(yè)蜂擁進入房地產(chǎn)市場。包括一些大型央企紛紛涉足房地產(chǎn)業(yè)，并獲利頗豐?！甭曇舨桓?，語調(diào)平穩(wěn)，梁季陽委員的發(fā)言卻句句切中要害。對于高房價對我國經(jīng)濟社會的危害，這為長期關(guān)注房地產(chǎn)問題的梁季陽委員憂心忡忡——“過高房價和房地產(chǎn)的暴利破壞了社會的公正公平，敗壞了社會風(fēng)氣，威脅了社會和諧穩(wěn)定，嚴(yán)重地損害了黨和政府在人民群眾中的威信。”“過高的房價給人民群眾生活造成了巨大的壓力，阻礙了擴大內(nèi)需、拉動消費政策的落實?！?/p> 全部3個回答>