寫字樓貴嗎? 一般住宅樓貴還是辦公樓貴

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• 147****7272

  寫字樓與住宅樓的區(qū)別一
  土地出讓年限方面：普通住宅70年，寫字樓50年，商用公寓50年，居住公寓70年；
  使用方面：商用公寓允許公司作為營業(yè)地址進(jìn)行工商注冊登記；
  設(shè)施方面：出租公寓要求精裝修，電器家俱齊備；
  寫字樓與住宅樓的區(qū)別二
  物業(yè)服務(wù)方面：公寓的物業(yè)管理是按寫字樓規(guī)格管理的，因此要求更高、更好，物業(yè)管理收費(fèi)高于住宅；
  審批方面：規(guī)劃局、國土局審批標(biāo)準(zhǔn)不同，若公寓商用，土地出讓金比住宅要高。；
  售價方面：公寓商用，售價比住宅要高。
  寫字樓與住宅樓的區(qū)別三
  目前，諸多住宅項(xiàng)目以“公寓”出售，主要是由于公寓價格可提升，利潤較大。某些地段寫字樓滯銷，改為小單元公寓則較易出手，房地產(chǎn)政策灰色地帶以及購買者對真正公寓概念模糊等原因造成了目前這種現(xiàn)象。幾年前，廣州市政府有關(guān)部門曾出臺限制住宅用作寫字樓用途的規(guī)定，但由于政策的不完善，仍有較多的公司能在公寓型住宅內(nèi)辦公并作工商注冊登記，住宅變臉“公寓”當(dāng)作寫字樓使用，是有可觀利潤可圖的。
  我們從不同渠道了解到許多發(fā)展商都在計(jì)劃或者正準(zhǔn)備開發(fā)“國際公寓”，特別是在珠江新城和琶洲會展中心等這些廣州21世紀(jì)中央商務(wù)區(qū)，將會打造出具有中國特色的“國際公寓”群。

  查看全文↓ 2019-06-11 09:22:11
• 158****8761

  房地產(chǎn)中商鋪、寫字樓都是投資的熱門類型，投資前了解項(xiàng)目的風(fēng)險與回報是每個投資者必學(xué)的事情，商鋪、寫字樓產(chǎn)品在投資成本、回報周期、風(fēng)險規(guī)模上有很大差異。
  商鋪——要有“養(yǎng)鋪”資金支撐！
  選擇商鋪要求對地段有很強(qiáng)的鑒別和篩選能力。俗話說“一步差三市”，很多時候，商業(yè)項(xiàng)目門前多一個過街天橋或柵欄，都會對項(xiàng)目的經(jīng)營情況產(chǎn)生很大影響。
  其次，商鋪對于資金要求很高。在一般的市場條件下，商鋪的價格是當(dāng)?shù)仄骄≌袌鰞r格的兩倍到三倍，而且其付款比例通常是**50%，貸款10年。更高的價格和更苛刻的貸款要求，意味著商鋪的門檻要比普通住宅高了好幾倍。而商鋪長期持有、長期獲利的效果也會比較明顯，隨著地段的不斷成熟，商鋪也會變得更加值錢。
  商鋪就像古典音樂一樣，有豐富的內(nèi)涵，需要沉淀，未必一鳴驚人但往往歷久彌新，且不乏精粹。商鋪的供應(yīng)量相比住宅少少得多，按照普通社區(qū)10%的商業(yè)配套比例，也就是10套住宅配一套商業(yè)，而好地段的商業(yè)少之又少。商業(yè)不僅有市場化需求，更有社會大眾的日常消費(fèi)需求，因而商業(yè)在經(jīng)濟(jì)不好的時候還有日常消費(fèi)需求做支撐。據(jù)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，在一般情況下，社區(qū)底商年回報率一般能達(dá)到5%-6%，而寫字樓底層商鋪能達(dá)到8%-9%。
  寫字樓——不能忽視空置率
  投資寫字樓產(chǎn)品，要考慮該區(qū)域的交通便利程度、周邊競品數(shù)量及商務(wù)氛圍。尤其不能忽視空置率，特別是周邊同類產(chǎn)品的空置情況，以篩選前景更佳的項(xiàng)目。

  查看全文↓ 2019-06-11 09:22:07
• 134****3096

  一般來說，辦公樓要比住宅樓貴。
  但是也有例外……比如一線城市**的住宅樓，可能比小城鎮(zhèn)郊區(qū)的辦公樓貴。

  查看全文↓ 2019-06-11 09:22:02
• 153****6628

  CBRE環(huán)球研究部半年一度的《全球優(yōu)質(zhì)寫字樓租用成本調(diào)查報告》再度出爐。大中華區(qū)主導(dǎo)全球租用成本**貴寫字樓市場，在排名前五的市場中，大中華區(qū)占四席，分別為香港(中環(huán))、北京(金融街)、北京(CBD)及香港(西九龍)。上海(陸家嘴)位列第九，以9.2%的同比漲幅遠(yuǎn)超于亞太市場1.9%的漲幅。
  
  
  
  
  
  
  上海(陸家嘴)租用成本領(lǐng)漲亞太
  
  2015年第三季度，全球優(yōu)質(zhì)寫字樓租用成本同比增長2.4%，亞太地區(qū)由于幾個主要市場受到中國經(jīng)濟(jì)放緩的影響，同比增長僅為1.9％。但上海陸家嘴得益于金融企業(yè)旺盛的租賃需求以及有限的市場供應(yīng)，漲幅遠(yuǎn)超于亞太地區(qū)其他的優(yōu)質(zhì)寫字樓市場。
  
  
  
  
  
  
  
  世邦魏理仕華東區(qū)辦公樓服務(wù)部主管、執(zhí)行董事張?jiān)皆u論：“作為上海國際金融中心的發(fā)源地和形象窗口，陸家嘴地區(qū)的金融服務(wù)業(yè)租戶占據(jù)近60%的租賃面積。金融業(yè)的蓬勃發(fā)展拉動著陸家嘴市場的寫字樓需求。陸家嘴區(qū)域的空置率亦長期位于0.5%左右的歷史低位。CBRE服務(wù)的上海中心項(xiàng)目在未開業(yè)時即取得了約60%的預(yù)租率，吸引了包括安聯(lián)財(cái)產(chǎn)保險(中國)有限公司上海分公司、國內(nèi)知名的在線支付結(jié)算以及網(wǎng)絡(luò)金融集團(tuán)公司中國總部、英國**大保險組織在中國的全資子公司等多家國內(nèi)外知名企業(yè)入駐。隨著中國金融服務(wù)業(yè)的進(jìn)一步開放和發(fā)展，金融類租戶將繼續(xù)拉動陸家嘴寫字樓市場租用成本的增長。同時，浦東新區(qū)作為上海建設(shè)‘全球影響力的科技創(chuàng)新中心’的核心功能區(qū)，其明確定位也將吸引大批科技類租戶入駐?！?br/>
  

  查看全文↓ 2019-06-11 09:21:57
• 132****1747

  
  寫字樓銷售可以概括歸納為4個階段，包括定做式生產(chǎn)期、大客戶整棟銷售期、全面銷售期、散賣期，由于每個階段面臨的情況不一樣，所以推廣的形式也會存在差異。
  
  
  
  
  
  
  1.定做式生產(chǎn)期
  
  
  此階段為項(xiàng)目初期階段，一般項(xiàng)目地塊已經(jīng)取得土地使用權(quán)或即將取得土地使用權(quán)。
  
  
  2.大客戶整棟銷售期
  
  
  此階段頃目處于施工初步階段，鑒于寫字樓買家傾向亍購買(準(zhǔn))現(xiàn)樓的特點(diǎn)，此時寫字樓的全面入市時機(jī)尚未成熟，在該階段的工程改動余地較大。
  
  
  3.全面銷售階段
  
  
  在此期間，項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，項(xiàng)目以準(zhǔn)現(xiàn)房姿態(tài)推向市場。
  
  
  開盤期，此階段以導(dǎo)入期為基礎(chǔ)進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，不過因?yàn)橛辛虽N售任務(wù)，所以在企業(yè)新聞策劃的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增加了硬性廣告，且廣告發(fā)布頻率也有所增加。這是廣告發(fā)布的第一個高潮,同時也標(biāo)志著強(qiáng)銷期的開始。強(qiáng)銷期，綜合運(yùn)用大眾媒體(報紙、廣播)進(jìn)一步提高提升產(chǎn)品形象。各項(xiàng)銷售工具全部到位。此時的廣告投放以硬性廣告為主，針對主要賣點(diǎn)做純銷售式廣告，和銷售有力配合，促成更高的成交額，減輕收尾工作的壓力，同時發(fā)揮軟性文章的理性訴求配合宣傳，為后期工作做準(zhǔn)備。
  
  
  4.散賣階段
  
  
  在本階段，項(xiàng)目內(nèi)外裝基本完成，進(jìn)入現(xiàn)房入住階段。一般此階段以散售為主，租賃為輔，消化尾房。
  
  
  **后來看看現(xiàn)在寫字樓在推廣階段面臨的一些問題，后面再來談怎么解決。
  
  
  
  
  
  寫字樓推廣**常用的幾種渠道
  
  
  1.樓體廣告——昭示性強(qiáng)、成本極低、運(yùn)用**廣泛
  
  
  樓體廣告即直接在樓盤的外立面大幅的打出出售戒招租廣告，以吸引客戶眼球，此種推廣形式具有良好的昭示性并能快速的將產(chǎn)品推出市場，在眾多推廣渠道中，效果**為顯著，幾乎適用亍所有頃目，同時其低成本制作又使開發(fā)商節(jié)約了一部分的宣傳費(fèi)用，故開發(fā)商普遍樂于采用此種宣傳方式。
  
  
  
  內(nèi)容特色：樓體廣告在內(nèi)容上主要是以銷售信息為主，主要是在樓體上大字符的打出“全球招租”或“招商引租”等字號，并且打上電話號碼等簡單的字符。
  
  
  
  
  

  查看全文↓ 2019-06-11 09:21:54

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• 問 寫字樓貴嗎? 寫字樓和商品房有什么區(qū)別？
  答

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• 問 寫字樓貴嗎? 寫字樓和商品房有什么區(qū)別？
  答

  1、從價值上說：寫字樓從低到高價值是逐漸遞增走勢。無論是售價還是租金，樓層越高越貴，而且越好出租，絕大多數(shù)企業(yè)都喜歡在高層辦公，視野、采光以及那種俯瞰低處的感覺。超高層寫字樓一般基本規(guī)律是，每隔20層，價格會有6%~8%的遞增，頂樓價格是**貴的，并且不在這個規(guī)律之中，貴得離譜都有可能，而且多數(shù)開發(fā)商會將頂樓自持。2、從環(huán)境方面來說，寫字樓并不是越高越好：超高層建筑會影響鄰近的居民，大樓引起的旋風(fēng)會破壞附近樓房，綠色植物也缺乏日照。在日本，法令規(guī)范達(dá)到一定高度的建筑必須內(nèi)縮，以減少對鄰近居民日照權(quán)的損害。許多商業(yè)高層建筑使用玻璃帷幕，玻璃帷幕節(jié)省日間照明，在中高緯度地區(qū)也可因?yàn)椴ＡХ瓷淙照?，提高室外溫度；但在低緯度的城市建造玻璃帷幕大樓，則會加劇熱島效應(yīng)所帶來的影響。除此之外，建造摩天大樓也需要評估所帶來的交通問題、建筑搖晃、地盤位移或地層下陷、電波障礙等等。

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• 問 ??辦公樓為什么叫寫字樓
  答

  依照香港和臺灣的叫法，把單位稱為寫字間，那么工作樓就自然而然的成為寫字樓了。

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• 問 請問辦公樓寫字樓應(yīng)該如何布線
  答

  根據(jù)辦公家具及用電設(shè)備的擺放位置進(jìn)行合理布置強(qiáng)弱電線線路及點(diǎn)位；寫字樓通常屬于工裝，布線所用的電線穿管更多的要求是需要用鍍鋅的鐵管，**大程度的達(dá)到阻燃的效果；線路的分路合理的分配，達(dá)到不超功率，確保使用的安全性。

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• 問 寫字樓多少錢一平？是不是比一般的公寓要貴呢？
  答

  如果按平米算價格的話，根據(jù)裝修檔次的不同，全包大概的價格：普通裝修：500元/平米中檔裝修：800元/平米高檔裝修：1000/平米。

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