?? 寫字樓如何盈利？政策怎么規(guī)定的呢？

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• 132****8495

  1、投資寫字樓要注意投資回報(bào)率
  現(xiàn)在人們已經(jīng)認(rèn)識(shí)到投資寫字樓的一些關(guān)鍵元素，這個(gè)投資群體正在逐步增長(zhǎng)。從實(shí)際情況來看，投資寫字樓的回報(bào)率要遠(yuǎn)高于住宅投資。目前住宅價(jià)格處于高位的水平，已經(jīng)失去了投機(jī)的機(jī)會(huì)。而且住宅出租的價(jià)格并不可觀，空置住宅還將伴隨空置費(fèi)、暖氣費(fèi)用等支出，目前購買住宅投資只能起到保值的作用，而寫字樓的出租，則能帶來穩(wěn)定良好的租金收益，而投資寫字樓可以在10年甚至更短的時(shí)間內(nèi)收回成本。
  投資回報(bào)率是一個(gè)寫字樓投資的關(guān)鍵數(shù)據(jù)點(diǎn)，也是是大多數(shù)投資者投資寫字樓所要達(dá)到的首要目的。比較投資方案的唯一依據(jù)，就是投資回報(bào)率。計(jì)算投資回報(bào)率有兩個(gè)簡(jiǎn)單的公式，第一個(gè)公式是：投資回報(bào)率=每平方米年租金/每平方米售價(jià)。從公式上看，高租金、低售價(jià)是投資的**佳方案。另一個(gè)根據(jù)國際專業(yè)理財(cái)公司的計(jì)算原則，衡量一處物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為：“年收益×15年=房產(chǎn)購買價(jià)”。若投資的物業(yè)“年收益×15年”大于購房款，則表明該投資項(xiàng)目尚具**空間。
  2、寫字樓投資選好地段是關(guān)鍵
  地段對(duì)于寫字樓的價(jià)值衡量非常必要，可以說是寫字樓投資過程中要注意的首要問題。交通、人流、商貿(mào)以及相毗鄰的企業(yè)平均水準(zhǔn)等都是衡量這一區(qū)域是否具有增值潛力的具體因素。房產(chǎn)的增值主要來源于土地的增值，城市中心區(qū)土地的稀缺性，使得物業(yè)增值的空間很大。是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價(jià)值的首選要素。寫字樓的租戶主要是公司，他們需要與其他企業(yè)保持業(yè)務(wù)的往來，需要毗鄰交通要道，路況良好，交通方便，商業(yè)氣氛濃烈，城市中心區(qū)的寫字樓價(jià)格一般較高，但是由于其一般具有高租金、高入駐率的特點(diǎn)，投資回報(bào)也較高。
  3、投資寫字樓要看準(zhǔn)區(qū)位位置
  投資寫字樓一定要認(rèn)準(zhǔn)中心，這個(gè)中心可以是cbd中心，可以是金融中心，也可以是貿(mào)易中心，在這些中心地帶，有企業(yè)發(fā)展需要的全配套服務(wù)，不論周邊的交通環(huán)境多么暢通，寫字樓仍然需要在核心的區(qū)域才有**空間。
  4、投資寫字樓要選擇地標(biāo)式建筑
  由于地標(biāo)性的建筑**空間較大，所以投資寫字樓要選擇城市的地標(biāo)式建筑。寫字樓發(fā)展至今，已經(jīng)不僅僅是作為辦公用的場(chǎng)所，同時(shí)還代表了企業(yè)的形象，甚至反映了企業(yè)的資金實(shí)力。與商業(yè)類似的道理，如果購買的寫字樓知名度很低，市場(chǎng)認(rèn)可度較差，那**空間自然不會(huì)很高。在選擇寫字樓時(shí)，投資者要將這一因素考慮進(jìn)入。
  5、投資寫字樓要注重使用率
  雖然節(jié)能環(huán)保在目前投資寫字樓的注意事項(xiàng)中并不是主流，但是隨著這種意識(shí)的不斷提升，能否在享受到同等品質(zhì)的同時(shí)，將運(yùn)營(yíng)成本降到**低，將是未來寫字樓競(jìng)爭(zhēng)的因素。苗業(yè)內(nèi)人士表示，寫字樓的運(yùn)營(yíng)成本相對(duì)于住宅來說還是比較高，如果能夠節(jié)省10%-20%的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，那么對(duì)企業(yè)來說，也將是一項(xiàng)支出的節(jié)省。不過對(duì)于這一點(diǎn)，需要寫字樓真正投入使用之后才能體現(xiàn)出來。

  查看全文↓ 2019-06-24 09:17:55
• 158****0764

  一、寫字樓是專用的辦公場(chǎng)所，這是民房所無法滿足的。而且國家對(duì)民房作辦公場(chǎng)所有限制。
  
  二、寫字樓用于辦公，而生產(chǎn)則有專門的生產(chǎn)基地。寫字樓通常會(huì)在市區(qū)內(nèi)的繁華地帶，大大方便了人員辦公，而生產(chǎn)基地設(shè)在工業(yè)區(qū)，成本低，運(yùn)輸方便。
  
  三、許多類型的公司不需要生產(chǎn)基地，比如軟件公司、法律事務(wù)所、新聞機(jī)構(gòu)、外派辦事處、設(shè)計(jì)公司，甚至一個(gè)國家駐另一個(gè)國家的使領(lǐng)館。
  

  查看全文↓ 2019-06-24 09:17:41
• 151****6394

  計(jì)算投資回報(bào)率，可以根據(jù)國際專業(yè)理財(cái)公司的計(jì)算原則，衡量寫字樓物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為年收益×15年=房產(chǎn)購買價(jià)。若物業(yè)年收益×15年大于購房款，則表明該項(xiàng)目尚具投資價(jià)值。
  　　目前市場(chǎng)上比較認(rèn)可的寫字樓的投資回報(bào)率為8%~10%之間，如果估算的回報(bào)率能達(dá)到這個(gè)數(shù)值，則較適宜投資。
  　　**后還需要提醒一點(diǎn)，未來寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量會(huì)不斷擴(kuò)大，平均投資回報(bào)率也許會(huì)有一定的下滑。同時(shí)鑒于中小投資者的實(shí)力，在投資那些可以切成很小塊面積進(jìn)行出售的物業(yè)時(shí)，投資者要注意，雖然總價(jià)上可能會(huì)便宜些，但由于進(jìn)駐物業(yè)的公司規(guī)模小、流動(dòng)性大，再加上小業(yè)主太多，影響到該物業(yè)的物業(yè)管理水平。

  查看全文↓ 2019-06-24 09:17:34
• 141****7437

  做什么好取決于寫字樓的租戶
  統(tǒng)計(jì)一下他們都是哪些行業(yè)的
  統(tǒng)計(jì)一下他們各自都需要哪些周邊服務(wù)
  在可行性中挑選投資回報(bào)率**高的
  綜合考慮一樓商鋪的租金
  

  查看全文↓ 2019-06-24 09:17:25
• 156****7355

  寫字樓投資被稱為個(gè)人投資的新“金礦”，甚至有人預(yù)言寫字樓投資將掀起新的個(gè)人投資熱潮。 什么樣的寫字樓比較適合個(gè)人投資？
  一、公共交通的位置舉足輕重，寫字樓所處的位置及便利度非常重要。如某個(gè)寫字樓地處偏遠(yuǎn)交通不便就不合適投資。如寫字樓位于地鐵旁，價(jià)格又適合，則可以投資。除此之外，寫字樓所擁有的車位的多少，也很重要，必須列入考查范圍。
  二、寫字樓的電梯容量及數(shù)量均影響物業(yè)。電梯數(shù)量的多少，決定上下班時(shí)的便利度，電梯容量則決定載運(yùn)貨物時(shí)是否便利，以及載人的多少。至于周邊配套，就更重要了，選擇投資某個(gè)寫字樓時(shí)，一定要周密考查周邊配套設(shè)施，像銀行、商店、餐飲等，功能是否齊全很重要。
  三、寫字樓周邊的自然景觀。如果某個(gè)寫字樓周邊全是高層建筑物，其視線必然被擋，就不適合投資。因?yàn)槿斯ぷ鞯揭欢〞r(shí)候，勢(shì)必疲憊，樓層里設(shè)置的公共小花園及小花園里的植被綠化，可以達(dá)到放松身心的目的。而寫字樓外的自然景觀，則可以讓人憑欄遠(yuǎn)眺心曠神怡。
  四、寫字樓的大堂和走廊。寬敞明亮高空間的大堂和走廊，讓人心情舒暢工作愉快，大堂是決定寫字樓檔次的標(biāo)志之一。
  五、物業(yè)管理公司直接決定某個(gè)寫字樓的用水、用電、垃圾清運(yùn)、空調(diào)供應(yīng)、車位管理等方方面面的問題。選擇投資某個(gè)寫字樓時(shí)，調(diào)查物管公司情況不容忽視

  查看全文↓ 2019-06-24 09:17:13

相關(guān)問題

• 問 ?? 寫字樓如何改建？政策怎么規(guī)定的呢？
  答

  第一，用地性質(zhì)。在規(guī)劃上用地性質(zhì)分為居住用地、農(nóng)業(yè)用地、工業(yè)用地等等，居住用地其中包括住宅用地和商住用地，所以從這個(gè)用地性質(zhì)看起來，寫字樓或者住宅，都屬于居住用地，性質(zhì)上沒什么區(qū)別，只是業(yè)態(tài)上的不同，換句話說他就是改成酒店也是可以的，不用更換用地性質(zhì)，只是屬于商業(yè)操作的決策變化而已。第二、你說到這個(gè)價(jià)格上面的因素，我很奇怪，寫字樓在售價(jià)上現(xiàn)在比較平穩(wěn)，當(dāng)然要也看地段，但是肯定比住宅單方價(jià)格要高呀！你說比周圍的樓盤便宜好幾千，有兩種可能，一個(gè)是開發(fā)商在改建住宅后，順便勾兌了規(guī)劃局把原來定好的容積率改大了，這樣就地價(jià)一樣的情況下他就可以建更多的住宅面積，那價(jià)格肯定就便宜啊。另一個(gè)是，產(chǎn)品類型的不同也可能會(huì)導(dǎo)致單價(jià)上的不同，這個(gè)要視具體情況定?？傊矣X得該落實(shí)一下這個(gè)價(jià)格的問題，不可道聽途說也。第三、產(chǎn)權(quán)證的問題，你需要查這個(gè)開發(fā)商這塊地的相關(guān)手續(xù)和資料，產(chǎn)權(quán)證的問題就能落實(shí)個(gè)大概了，還有就是和其他購房者或有意向購房者多交流，得到信息分析一下就知道了。

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• 問 ?? 公司如何買地蓋寫字樓？政策怎么規(guī)定的呢？
  答

  1、地段，好的地理位置是投資的保證2、是一手樓還是二手樓，建議購一手樓3、管理公司，一棟大廈的好與差是與管理公司的素質(zhì)是密不可分的4、管理費(fèi)（中央空調(diào)，分體空調(diào)）買寫字樓它的管理費(fèi)可能對(duì)你會(huì)有直接的應(yīng)響，中央空調(diào)大的管理費(fèi)一般都在25元/方/月左右，分體空調(diào)的大廈管理費(fèi)就比較便宜，一搬10元/方/月以內(nèi)，就是說當(dāng)你的單位一時(shí)租不出去，交管理費(fèi)壓力也不會(huì)太大。

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• 問 寫字樓是靠什么來盈利的
  答

  一般來說，帶租約的二手寫字樓**潛力大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，租約長(zhǎng)達(dá)3－5年的二手寫字樓，哪怕售價(jià)與附近寫字樓相比高出2000－3000元／平方米，也劃算。因?yàn)樯钲诟邫n寫字樓普遍管理費(fèi)高，管理費(fèi)加中央空調(diào)費(fèi)已高出租金的一半以上，如有幾個(gè)月空置，管理費(fèi)的損失對(duì)寫字樓整體租金收入影響很大。

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• 問 ?? 如何代理寫字樓？怎么規(guī)定的呢？
  答

  **簡(jiǎn)單的辦法是找一家房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃公司給你具體出個(gè)方案，然后決定是否讓他們代理，代理費(fèi)用雖然高點(diǎn)，但問題是你沒經(jīng)驗(yàn)，怕受騙，所以交給他們處理是**好的，因?yàn)樗麄兪菍I(yè)的。

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• 問 ?? 寫字樓如何銷售？怎么規(guī)定的呢？
  答

  　1、寫字樓銷售的一般階段劃分：　　第一階段：尋找客戶訂作式生產(chǎn)(項(xiàng)目導(dǎo)入期)　　此階段為項(xiàng)目初期階段，一般項(xiàng)目地塊已經(jīng)取得土地使用權(quán)或即將取得土地使用權(quán)，此階段的任務(wù)是找到合適的公關(guān)人員積極尋找對(duì)地塊所屬區(qū)域有辦公需求的企事業(yè)單位進(jìn)行訂作式生產(chǎn)。該階段一般持續(xù)到項(xiàng)目破土動(dòng)工。　　第二階段：尋找大型客戶進(jìn)行整售(項(xiàng)目導(dǎo)入期)　　此階段項(xiàng)目處于施工初步階段，鑒于寫字樓買家傾向于購買(準(zhǔn))現(xiàn)樓的特點(diǎn)，此時(shí)寫字樓的全面入市時(shí)機(jī)尚未成熟，但在該階段的工程改動(dòng)余地較大，仍然可以滿足客戶的個(gè)性化需求。所以在此階段應(yīng)主動(dòng)招商確定大客戶名單，多通過小組公關(guān)形式尋找大型客戶進(jìn)行整售談判，并在友好協(xié)商下滿足大客戶在工程結(jié)構(gòu)、企業(yè)冠名等合理且可行的需求，促進(jìn)成交，從而降低開發(fā)商的資金壓力和規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。　　第一及第二階段一般處于項(xiàng)目導(dǎo)入期，此階段宣傳的意義在于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)熱，引起社會(huì)關(guān)注，為后期宣傳及銷售做鋪墊。本階段一般以企業(yè)新聞策劃為主要宣傳方式。

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