?? 高層寫(xiě)字樓如何？怎么規(guī)定的呢？

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• 138****1639

  老的寫(xiě)字樓也有低層的啊?，F(xiàn)在地皮這么值錢(qián)，拿地這么難，只能蓋得高些嘍，這樣才能多賣(mài)錢(qián)，才能有更多的面積出租啊
  

  查看全文↓ 2019-06-24 10:28:03
• 142****4222

  大多建設(shè)項(xiàng)目需要辦的手續(xù)都差不多：
  首先是項(xiàng)目立項(xiàng)，土地局拿土地證，規(guī)劃局畫(huà)紅線、定容積率、建筑密度等等指標(biāo)。
  然后委托設(shè)計(jì)單位做方案設(shè)計(jì)報(bào)規(guī)劃部門(mén)審批通過(guò)。
  繼續(xù)委托勘察單位做地質(zhì)勘察報(bào)告，委托設(shè)計(jì)單位按通過(guò)的方案做施工圖設(shè)計(jì)，完成后由圖紙審查機(jī)構(gòu)審查合格后報(bào)規(guī)劃、消防、質(zhì)檢、人防、防雷等部門(mén)備案。
  確定施工單位和監(jiān)理單位，取得工程規(guī)劃許可證和工程施工許可證以后就可以進(jìn)行施工了。
  **后工程竣工后由建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理單位對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，出竣工報(bào)告報(bào)上述的政府部門(mén)備案，備案完成后拿產(chǎn)權(quán)證。

  查看全文↓ 2019-06-24 10:27:54
• 137****8004

  商住樓，衛(wèi)生間在各戶(hù)型房間內(nèi)，有獨(dú)立的給排水；
  寫(xiě)字樓是每個(gè)樓層有公共的衛(wèi)生間。
  

  查看全文↓ 2019-06-24 10:27:48
• 153****0598

  一、砼工程
  主體結(jié)構(gòu)砼施工必須滿(mǎn)足基礎(chǔ)施工的有關(guān)要求外，還需達(dá)到以下施工要求：
  1．主體施工方法按一次支模一次澆筑組織施工，墻、柱與梁板間不留施工縫，每層墻、柱、梁板模板一次支齊，砼同時(shí)澆筑。
  2．主體每層的砼采用固定泵輸送。澆筑前必須清除模板內(nèi)的雜物并提前濕模，砼振搗需及時(shí)、連貫、不得漏漿，鋼筋密集處需加強(qiáng)振搗，保證砼密實(shí)度。砼振搗棒應(yīng)盡量避免直接振搗模板，防止模板接縫處擴(kuò)大漏漿，為此設(shè)專(zhuān)人跟隨澆筑部位檢查模板質(zhì)量。
  3.墻柱砼澆筑要到位，防止梁、板澆筑時(shí)出現(xiàn)溢漿現(xiàn)象影響外觀質(zhì)量，墻柱砼澆筑后應(yīng)及時(shí)進(jìn)行二次找正，確保結(jié)構(gòu)截面尺寸正確、方正不扭曲變形。
  4.樓板砼采用插入式振搗器振搗，待樓板砼表面收干、終凝前及時(shí)用木抹子抹壓3—4遍以增加表面密實(shí)度，增強(qiáng)抗干縮能力。所有砼表面要求抹壓平整，抹紋均勻一致。預(yù)制構(gòu)件要求鐵抹子交活。
  5.后澆帶的處理：支模前需剔除接碴的浮漿及松動(dòng)石子，清除鋼筋表面的污漿浮灰及雜物，并用水沖洗干凈后鑿毛。砼澆筑前先澆筑一層與砼配合比相同的水泥砂漿，以確保砼的粘結(jié)力。
  6.砼后澆帶的澆筑：后澆帶砼采用人工澆筑，標(biāo)號(hào)較樓層砼提高一級(jí)。后澆帶主體全部封頂后澆筑。
  7.剪力墻、柱、梁板拆模后噴養(yǎng)護(hù)液，板上皮覆蓋麻袋片撒水養(yǎng)護(hù)，以保砼質(zhì)量要求。梁板增加一組同條件砼試塊，為模板拆除提供強(qiáng)度報(bào)告。獨(dú)立柱拆模后及時(shí)用1.5m高角模做圍護(hù)，以防碰撞柱角。
  

  查看全文↓ 2019-06-24 10:27:42

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ?? 如何代理寫(xiě)字樓？怎么規(guī)定的呢？
  答

  **簡(jiǎn)單的辦法是找一家房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司給你具體出個(gè)方案，然后決定是否讓他們代理，代理費(fèi)用雖然高點(diǎn)，但問(wèn)題是你沒(méi)經(jīng)驗(yàn)，怕受騙，所以交給他們處理是**好的，因?yàn)樗麄兪菍?zhuān)業(yè)的。

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• 問(wèn) ?? 寫(xiě)字樓如何銷(xiāo)售？怎么規(guī)定的呢？
  答

  　1、寫(xiě)字樓銷(xiāo)售的一般階段劃分：　　第一階段：尋找客戶(hù)訂作式生產(chǎn)(項(xiàng)目導(dǎo)入期)　　此階段為項(xiàng)目初期階段，一般項(xiàng)目地塊已經(jīng)取得土地使用權(quán)或即將取得土地使用權(quán)，此階段的任務(wù)是找到合適的公關(guān)人員積極尋找對(duì)地塊所屬區(qū)域有辦公需求的企事業(yè)單位進(jìn)行訂作式生產(chǎn)。該階段一般持續(xù)到項(xiàng)目破土動(dòng)工?！　〉诙A段：尋找大型客戶(hù)進(jìn)行整售(項(xiàng)目導(dǎo)入期)　　此階段項(xiàng)目處于施工初步階段，鑒于寫(xiě)字樓買(mǎi)家傾向于購(gòu)買(mǎi)(準(zhǔn))現(xiàn)樓的特點(diǎn)，此時(shí)寫(xiě)字樓的全面入市時(shí)機(jī)尚未成熟，但在該階段的工程改動(dòng)余地較大，仍然可以滿(mǎn)足客戶(hù)的個(gè)性化需求。所以在此階段應(yīng)主動(dòng)招商確定大客戶(hù)名單，多通過(guò)小組公關(guān)形式尋找大型客戶(hù)進(jìn)行整售談判，并在友好協(xié)商下滿(mǎn)足大客戶(hù)在工程結(jié)構(gòu)、企業(yè)冠名等合理且可行的需求，促進(jìn)成交，從而降低開(kāi)發(fā)商的資金壓力和規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?！　〉谝患暗诙A段一般處于項(xiàng)目導(dǎo)入期，此階段宣傳的意義在于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)熱，引起社會(huì)關(guān)注，為后期宣傳及銷(xiāo)售做鋪墊。本階段一般以企業(yè)新聞策劃為主要宣傳方式。

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• 問(wèn) ?? 寫(xiě)字樓如何貸款？怎么規(guī)定的呢？
  答

  目前，我行已開(kāi)展“個(gè)人商業(yè)用房貸款”，該項(xiàng)貸款是我行向自然人發(fā)放的，用于購(gòu)買(mǎi)各類(lèi)型商業(yè)用途房產(chǎn)的貸款（主要是用于購(gòu)買(mǎi)商鋪、寫(xiě)字樓和商住兩用房）。貸款所購(gòu)商業(yè)用房，須符合當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃，項(xiàng)目合法、合規(guī)，滿(mǎn)足當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求。

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• 問(wèn) ?? 寫(xiě)字樓如何盈利？政策怎么規(guī)定的呢？
  答

  1、投資寫(xiě)字樓要注意投資回報(bào)率 現(xiàn)在人們已經(jīng)認(rèn)識(shí)到投資寫(xiě)字樓的一些關(guān)鍵元素，這個(gè)投資群體正在逐步增長(zhǎng)。從實(shí)際情況來(lái)看，投資寫(xiě)字樓的回報(bào)率要遠(yuǎn)高于住宅投資。目前住宅價(jià)格處于高位的水平，已經(jīng)失去了投機(jī)的機(jī)會(huì)。而且住宅出租的價(jià)格并不可觀，空置住宅還將伴隨空置費(fèi)、暖氣費(fèi)用等支出，目前購(gòu)買(mǎi)住宅投資只能起到保值的作用，而寫(xiě)字樓的出租，則能帶來(lái)穩(wěn)定良好的租金收益，而投資寫(xiě)字樓可以在10年甚至更短的時(shí)間內(nèi)收回成本。 投資回報(bào)率是一個(gè)寫(xiě)字樓投資的關(guān)鍵數(shù)據(jù)點(diǎn)，也是是大多數(shù)投資者投資寫(xiě)字樓所要達(dá)到的首要目的。比較投資方案的唯一依據(jù)，就是投資回報(bào)率。計(jì)算投資回報(bào)率有兩個(gè)簡(jiǎn)單的公式，第一個(gè)公式是：投資回報(bào)率=每平方米年租金/每平方米售價(jià)。從公式上看，高租金、低售價(jià)是投資的**佳方案。另一個(gè)根據(jù)國(guó)際專(zhuān)業(yè)理財(cái)公司的計(jì)算原則，衡量一處物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為：“年收益×15年=房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)”。若投資的物業(yè)“年收益×15年”大于購(gòu)房款，則表明該投資項(xiàng)目尚具**空間。 2、寫(xiě)字樓投資選好地段是關(guān)鍵 地段對(duì)于寫(xiě)字樓的價(jià)值衡量非常必要，可以說(shuō)是寫(xiě)字樓投資過(guò)程中要注意的首要問(wèn)題。交通、人流、商貿(mào)以及相毗鄰的企業(yè)平均水準(zhǔn)等都是衡量這一區(qū)域是否具有增值潛力的具體因素。房產(chǎn)的增值主要來(lái)源于土地的增值，城市中心區(qū)土地的稀缺性，使得物業(yè)增值的空間很大。是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫(xiě)字樓的檔次和是否具有投資價(jià)值的首選要素。寫(xiě)字樓的租戶(hù)主要是公司，他們需要與其他企業(yè)保持業(yè)務(wù)的往來(lái)，需要毗鄰交通要道，路況良好，交通方便，商業(yè)氣氛濃烈，城市中心區(qū)的寫(xiě)字樓價(jià)格一般較高，但是由于其一般具有高租金、高入駐率的特點(diǎn)，投資回報(bào)也較高。 3、投資寫(xiě)字樓要看準(zhǔn)區(qū)位位置 投資寫(xiě)字樓一定要認(rèn)準(zhǔn)中心，這個(gè)中心可以是cbd中心，可以是金融中心，也可以是貿(mào)易中心，在這些中心地帶，有企業(yè)發(fā)展需要的全配套服務(wù)，不論周邊的交通環(huán)境多么暢通，寫(xiě)字樓仍然需要在核心的區(qū)域才有**空間。 4、投資寫(xiě)字樓要選擇地標(biāo)式建筑 由于地標(biāo)性的建筑**空間較大，所以投資寫(xiě)字樓要選擇城市的地標(biāo)式建筑。寫(xiě)字樓發(fā)展至今，已經(jīng)不僅僅是作為辦公用的場(chǎng)所，同時(shí)還代表了企業(yè)的形象，甚至反映了企業(yè)的資金實(shí)力。與商業(yè)類(lèi)似的道理，如果購(gòu)買(mǎi)的寫(xiě)字樓知名度很低，市場(chǎng)認(rèn)可度較差，那**空間自然不會(huì)很高。在選擇寫(xiě)字樓時(shí)，投資者要將這一因素考慮進(jìn)入。 5、投資寫(xiě)字樓要注重使用率 雖然節(jié)能環(huán)保在目前投資寫(xiě)字樓的注意事項(xiàng)中并不是主流，但是隨著這種意識(shí)的不斷提升，能否在享受到同等品質(zhì)的同時(shí)，將運(yùn)營(yíng)成本降到**低，將是未來(lái)寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)的因素。苗業(yè)內(nèi)人士表示，寫(xiě)字樓的運(yùn)營(yíng)成本相對(duì)于住宅來(lái)說(shuō)還是比較高，如果能夠節(jié)省10%-20%的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，那么對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也將是一項(xiàng)支出的節(jié)省。不過(guò)對(duì)于這一點(diǎn)，需要寫(xiě)字樓真正投入使用之后才能體現(xiàn)出來(lái)。

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• 問(wèn) ?? 寫(xiě)字樓如何改建？政策怎么規(guī)定的呢？
  答

  第一，用地性質(zhì)。在規(guī)劃上用地性質(zhì)分為居住用地、農(nóng)業(yè)用地、工業(yè)用地等等，居住用地其中包括住宅用地和商住用地，所以從這個(gè)用地性質(zhì)看起來(lái)，寫(xiě)字樓或者住宅，都屬于居住用地，性質(zhì)上沒(méi)什么區(qū)別，只是業(yè)態(tài)上的不同，換句話(huà)說(shuō)他就是改成酒店也是可以的，不用更換用地性質(zhì)，只是屬于商業(yè)操作的決策變化而已。第二、你說(shuō)到這個(gè)價(jià)格上面的因素，我很奇怪，寫(xiě)字樓在售價(jià)上現(xiàn)在比較平穩(wěn)，當(dāng)然要也看地段，但是肯定比住宅單方價(jià)格要高呀！你說(shuō)比周?chē)臉潜P(pán)便宜好幾千，有兩種可能，一個(gè)是開(kāi)發(fā)商在改建住宅后，順便勾兌了規(guī)劃局把原來(lái)定好的容積率改大了，這樣就地價(jià)一樣的情況下他就可以建更多的住宅面積，那價(jià)格肯定就便宜啊。另一個(gè)是，產(chǎn)品類(lèi)型的不同也可能會(huì)導(dǎo)致單價(jià)上的不同，這個(gè)要視具體情況定?？傊矣X(jué)得該落實(shí)一下這個(gè)價(jià)格的問(wèn)題，不可道聽(tīng)途說(shuō)也。第三、產(chǎn)權(quán)證的問(wèn)題，你需要查這個(gè)開(kāi)發(fā)商這塊地的相關(guān)手續(xù)和資料，產(chǎn)權(quán)證的問(wèn)題就能落實(shí)個(gè)大概了，還有就是和其他購(gòu)房者或有意向購(gòu)房者多交流，得到信息分析一下就知道了。

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