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怎樣算逾期交房?如何認(rèn)定開發(fā)商逾期交房？

155****5796 | 2019-10-18 04:50:02

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  • 157****3870

    二手房交易中會出現(xiàn)各種各樣的糾紛，其中逾期交房引發(fā)的糾紛就是其中一種。如果賣家逾期交房，就會耽誤買家的入住，會給買家?guī)聿槐匾穆闊?，甚至可能會耽誤買家子女的入學(xué)等，所以逾期交房的問題需要重視。那么，什么是逾期交房？逾期交房而產(chǎn)生的違約金該如何計算？買家應(yīng)該如何應(yīng)對？

    一、什么是逾期交房？

    逾期交房是指賣家沒有在合同規(guī)定的交付使用期限內(nèi)，將符合交付使用條件的房屋交給買家入住的行為。根據(jù)《合同法》第94條的規(guī)定：“出賣人遲延交付房屋或買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定除外。”可見，逾期交房會給買賣雙方都帶來不好的影響，因此需要謹(jǐn)慎對待。

    二、逾期交房產(chǎn)生的違約金的計算方法？

    1、按照約定執(zhí)行

    一般買賣合同中都會對逾期違約金的數(shù)額計算方法和支付條件作出約定，如果合同中約定了違約金的標(biāo)準(zhǔn)，則應(yīng)當(dāng)按照合同中約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。這里需要注意的是，如果違約金以“每日為已交房價款萬分之幾”的標(biāo)準(zhǔn)計算，則已付房款包括**和貸款兩部分，而不是僅指**。

    2按照法定執(zhí)行

    合同中沒有具體約定的，按逾期履行的天數(shù)依逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)來確定違約金的數(shù)額。如果賣家覺得約定的違約金過高并且請求減少的話，那就應(yīng)當(dāng)以違約金超過損失的30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少。如果買家覺得約定的違約金低于實際造成的損失并且請求增加的話，那就應(yīng)當(dāng)以違約實際造成的損失來確定違約數(shù)額。

    三、如果遇見逾期交房的情況，買家該如何應(yīng)對？

    查看全文↓ 2019-10-18 04:50:23
  • 155****1708

    首先應(yīng)當(dāng)確定的是，開發(fā)商逾期交房肯定是構(gòu)成違約的。既然構(gòu)成違約，就應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。關(guān)于違約責(zé)任的承擔(dān)，一般商品房買賣合同中會有約定。有約定的，當(dāng)然從其約定，如果合同未對違約責(zé)任作出約定，則需要根據(jù)相關(guān)法律來確定違約責(zé)任。根據(jù)法律規(guī)定，開發(fā)商逾期交房，購房者可以要求其支付違約金，滿足條件的還可以要求解除購房合同。關(guān)于違約金金額的確定，根據(jù)規(guī)定，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
    而當(dāng)開發(fā)商遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在3個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人可以請求解除合同。
    購房者維權(quán)可以先與開發(fā)商進行溝通協(xié)商。法律依據(jù)：《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
    《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

    查看全文↓ 2019-10-18 04:50:18
  • 138****4917


    開發(fā)商的交房義務(wù)實際上是由書面通知義務(wù)、交付房屋的主義務(wù)及交付、提示必要文件資料的附隨義務(wù)組合構(gòu)成的義務(wù)群。根據(jù)司法解釋規(guī)定，在當(dāng)事人沒有特別約定的情況下，“轉(zhuǎn)移占有”視為交房完成，交房在法律上是房屋毀損、滅失風(fēng)險劃分的標(biāo)志，同時在實踐中也是開發(fā)商開始承擔(dān)保修責(zé)任，購房者開始繳納物業(yè)費的時間點。本文據(jù)此討論了開發(fā)商逾期交房的責(zé)任認(rèn)定問題。

    文/王林清 **高人民法院民一庭法官

    郭燕枝 北京市第一中級人民法院審判委員會委員、民一庭庭長

    楊心忠 **高人民法院審判監(jiān)督庭法官

    本文節(jié)選自《房屋買賣合同糾紛裁判思路與裁判規(guī)則》






    交房即“房屋的交付”是商品房買賣合同履行中的重要環(huán)節(jié)，交房不同于普通買賣合同中的交貨，而是具有顯著的合同程序性與專業(yè)技術(shù)性的活動，具體而言，從程序上是由開發(fā)商的通知收房、房屋交付與購房者的質(zhì)量驗收、書面確認(rèn)四個基本環(huán)節(jié)組成，專業(yè)技術(shù)方面則涉及房屋質(zhì)量驗收、相關(guān)房地產(chǎn)資料交付與出示兩大基本問題。筆者認(rèn)為，開發(fā)商的交房義務(wù)實際上是由書面通知義務(wù)、交付房屋的主義務(wù)及交付、提示必要文件資料的附隨義務(wù)組合構(gòu)成的義務(wù)群。根據(jù)司法解釋規(guī)定，在當(dāng)事人沒有特別約定的情況下，“轉(zhuǎn)移占有”視為交房完成，交房在法律上是房屋毀損、滅失風(fēng)險劃分的標(biāo)志，同時在實踐中也是開發(fā)商開始承擔(dān)保修責(zé)任，購房者開始繳納物業(yè)費的時間點。



    （一）正確區(qū)分及審查逾期交房的兩類情況



    1.開發(fā)商未按約定期限交房



    這一類情況是開發(fā)商方的主動違約，未能完全按照合同約定的方式、程序、期限提出交房?！敖环俊本唧w落實在開發(fā)商按照約定通知購房者，且將房屋交與購房者初步驗收的行為，凡不具備完備形式、程序的行為均不屬于合格的“交房”。在這類情形中，需要重點審查開發(fā)商是否違反了合同對交房期限、程序的細(xì)節(jié)約定，且是否有免責(zé)事由。



    目前的預(yù)售合同范本一般規(guī)定，開發(fā)商需在交房前的一定期限內(nèi)書面通知購房者，并由購房者預(yù)留送達地址，這一程序是為了保障購房者的知情權(quán)和準(zhǔn)備期限。因此，開發(fā)商按期交房，首先應(yīng)當(dāng)是以書面形式及合同約定的送達方式向購房者告知，若開發(fā)商未完整履行合同所約定的通知義務(wù)，如未以書面形式、未按購房者預(yù)留的地址或未在規(guī)定期限內(nèi)告知購房者，購房者可相應(yīng)延后或不收房，逾期責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。反之，如開發(fā)商履行了書面送達義務(wù)，收房通知已經(jīng)按期到達預(yù)留地址，因購房者自身的原因未能及時閱讀知曉，則應(yīng)自行承擔(dān)風(fēng)險、責(zé)任。在舉證責(zé)任方面，購房者只需主張己方?jīng)]有在約定期限內(nèi)收到書面交房通知，開發(fā)商如辯稱未逾期，則需舉證證明己方已經(jīng)按期書面通知。



    另外，當(dāng)前實踐中有部分開發(fā)商要求購房者先簽署收房文件后驗房，而購房者不同意，從而導(dǎo)致未能進行驗房程序，引發(fā)糾紛，這種情況是開發(fā)商違背了交房程序，購房者當(dāng)然有權(quán)拒絕，也應(yīng)視為開發(fā)商未“交房”，應(yīng)認(rèn)定開發(fā)商承擔(dān)逾期交房責(zé)任。當(dāng)然，對這一事實的存在應(yīng)由購房者舉證證明。

    查看全文↓ 2019-10-18 04:50:15
  • 141****0804

    (一)違約責(zé)任承擔(dān)方式

    《合同法》等法律規(guī)定合同當(dāng)事人一方違約，另一方可以請求違約方繼續(xù)履行、停止違約行為、賠償損失、支付違約金、執(zhí)行定金罰則及其他補救措施。商品房買賣合同示范文本第九條對出賣人逾期交房的違約責(zé)任按逾期時間分兩種情況處理：第一，逾期不超過一定期限(如60日或90日等)，自合同規(guī)定的交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付房款的萬分之 (一般約定萬分之二或三)的違約金，合同繼續(xù)履行;第二，逾期超過上述期限，買受人有權(quán)選擇解除合同或繼續(xù)履行合同，并可要求出賣人支付違約金(違約金比率不小于第一種情況)。實踐中，買受人要求出賣人繼續(xù)履行并支付逾期違約金的較多。

    (二)逾期違約金的確定。

    依照商品房買賣合同示范文本第九條約定的違約金數(shù)額或者違約金數(shù)額計算方法予以確定，如果沒有約定，則根據(jù)《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下稱《解釋》)第十七條第二款“違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定?！?br/>
    (三)開發(fā)商辯稱違約金過高請求減少的法律適用

    開發(fā)商經(jīng)常辯稱逾期交房違約金過高而請求減少，其依據(jù)《合同法》第一百一十四條和《解釋》第十六條規(guī)定“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少”;而買受人堅持認(rèn)為根據(jù)合同法關(guān)于意思自治原則，既然明確約定了違約的責(zé)任承擔(dān)方式，那么任何一方違約，直接按照合同的約定執(zhí)行即可，如果將違約金數(shù)額減少，則雙方當(dāng)事人對違約金的約定便沒有任何意義?！逗贤ń忉尪返诙艞l“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決?！比欢艘?guī)則不是十分明確，實踐中，有多種不同的理解。我們認(rèn)為，從“契約自由”原則與尊重當(dāng)事人意愿出發(fā)，即應(yīng)按合同約定來處理。又結(jié)合違反合同的民事責(zé)任原則主要是補償性角度分析，合同法上的違約賠償金是以填補受害人損失的功能為主，以懲罰為輔，如出賣人能舉證證明其違約行為給買受人造成損失的具體數(shù)額(此時認(rèn)定違約造成的損失，既包括違約造成的損失，還包括合同履行后可以獲得的利益)時，如約定的違約金超過損失數(shù)額的百分之三十的，則可以認(rèn)定 “過分高于造成的損失”，則違約金按是否超過損失30%為限來進行適當(dāng)調(diào)整(應(yīng)當(dāng)在違約金超出實際損失額的30%范圍內(nèi)加實際損失額予以認(rèn)定)。同時，從公平角度而言，買受人可以因約定的違約金低于造成的損失為由請求增加，那么對等的出賣人可以因約定的違約金過高而請求減少。

    另外，合同法的立法本意無疑是鼓勵誠實守信、制裁違約

    查看全文↓ 2019-10-18 04:50:11

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