北京二手房如何避稅 北京二手房貸陰陽合同如何避稅

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• 134****6974

  “你避稅嗎？那就趕緊吧！” 9月2日，在和中介公司明確房款之外的費用時，意欲買房的李新（化名）才知道，這個他事先打聽好的“潛規(guī)則”已經(jīng)于此前一天被北京市銀監(jiān)局下發(fā)的一份通知明令禁止。 “你要做就趕緊吧，就一兩天的時間了?？偛恳笪覀冊?月4日之前做完手中單子的貸款面簽。”李新看到，中介公司的小伙子忙得滿頭大汗，手機響個不停，“我們大公司有上千個買賣的單子。”小伙子說，他得搶在政策真正貫徹之前，在銀行做完面簽，不然，一套房子就多出幾萬的稅，一些交易可能都要泡湯。 陰陽合同 “避稅”3萬 事情的原委是這樣的：今年8月底，李新終于出手買下了位于北京西南四環(huán)萬年花城的一套商品房，80余平，售價95萬左右。 按照規(guī)定，二手房交易時，個人所得稅、營業(yè)稅等稅費應該由賣房人承擔。但因為時下的二手房交易是“賣方市場”，所有稅收還是要由買房人來承擔。 “中介公司通常做兩套合同，送到銀行申請的是正價合同，給北京市建委聯(lián)機備案的是低價合同。這樣稅收是按照給建委合同上的價格計算的，你可以省下不少錢?！辟I房前，曾經(jīng)做過二手房交易的朋友告訴李新。 這就是所謂的“陰陽合同”。資料查證，從2007年7月1日起，北京市就要求經(jīng)過中介公司買賣存量房，必須實行網(wǎng)上簽約和信息公示制度。然而，銀行放貸一般都以買房人自己提交的購房合同為準，不參看網(wǎng)上簽約的信息。由此也提供了“陰陽合同”的生存空間。 但就在9月1日，北京市銀監(jiān)局下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范存量房貸款業(yè)務有關(guān)問題的通知》，要求銀行必須采用網(wǎng)簽合同和其正本中的房屋成交價格作為審批的必要依據(jù)，按照網(wǎng)簽合同，正本中的房屋成交價格與評估價格兩者孰低原則確定房屋抵押物價值，發(fā)放住房貸款。 這意味著，李新要么為了“避稅”，給銀行一份總額為50萬元（中介公司按照房屋所在區(qū)域內(nèi)的平均指導價確定）的新合同申請貸款，但貸款額度就大打折扣了。而如果正常繳稅，按正價95萬元來申請貸款，李新雖可以申請到大約72萬元的貸款，但一定會多出數(shù)萬元的稅款。 理財周報記者在采訪中了解到，目前北京市二手房買賣的稅收比例大致情況如下：契稅征收額度為合同價格的1%-1.5%（與所購買房屋的面積大小有關(guān)）；個人所得稅的繳納比例為，房屋合同價格的1%（或房屋利潤的20%）；營業(yè)稅比例**高，為房屋合同價格的5.5%。 由此，我們可以清楚地算出，95萬元的房子，營業(yè)稅按購房差價的5.5%征收，應該是3.025萬元。但如果以50萬元的低價合同征收，營業(yè)稅則只有0.55萬元。契稅如果按照95萬計算，則需繳納9500元；但如果以50萬計算，則不過5000元左右。但這兩個稅種，李新就少交了2.925萬元。 按照中介小伙子的指點，李新買的這套房子迅速做了兩套合同。低價的那份合同中介公司按照區(qū)域指導價確定，確定金額為50萬元，而帶著高價合同（95萬元）去還沒有立即執(zhí)行銀監(jiān)局要求的幾家銀行辦理的貸款金額。 “一般，從做完房子評估道銀行做面簽，中間都會隔兩三天?！崩钚赂嬖V記者，他一天就跑完了。只是，他還不知道能否搭上“避稅”的末班車。 二手房貸 新規(guī)規(guī)避稅收差價 “陰陽合同”所帶來的稅收差價正是北京市銀監(jiān)局意圖規(guī)避的。此外，一個不容忽視的問題是，“陰陽合同”也存在著極大的風險。某知名中介公司的門店負責人告訴記者，“這對二手房的賣家而言，有可能遭遇一部分房款收不回來的風險；而對買家而言，暫時的“獲利”會給今后這套房子的再交易埋下后患，極有可能因此面臨交納高額個人所得稅的問題。” 在此前接受的采訪中，北京市銀監(jiān)局也稱，新政策有助于防控可能出現(xiàn)的合同內(nèi)容不實，交易價格虛高等引發(fā)的信用風險，以及不被政府有關(guān)主管部門認可引發(fā)合規(guī)風險等風險。

  查看全文↓ 2016-08-02 15:45:18

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• 問 二手房如何避稅
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  這是市場不好，中介看你著急打壓一下價格的慣用手段。怎么避稅中介**清楚了，直接問中介就好，他們會給你方案的。如果是看房人數(shù)太少，你可以：1.空置的話，放一把鑰匙到中介門店2.自住的話，增加可開房時間，不要經(jīng)常別人約看房看不了，那樣中介不會把你房子做主推的

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• 問 二手房如何避稅?買賣二手房可以怎樣合理避稅
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  二手房過戶需要繳納一定的稅費，建議按要求繳納二手房若是正常過戶的話，按相關(guān)規(guī)定則需要繳納以下費用：（1）增值稅：稅率5.55%，由賣方繳納，同時規(guī)定：若是轉(zhuǎn)讓出售購買時間不足2年的非普通住宅，需按照全額征收增值稅；若是轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過2年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購買時間不足2年的普通住宅，需按照兩次交易差價征收增值稅；若是轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過2年的普通住宅，則免征增值稅；如果所售房產(chǎn)是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等，則不論證是否過2年都需要全額征收增值稅；（2）個人所得稅：稅率交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣方繳納征收有兩個條件：家庭唯一住宅以及購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅；另外如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個人所得稅。（3）印花稅：稅率1%，買賣雙方各半，不過至今國家暫免征收。（4）契稅：基準稅率3%，優(yōu)惠稅率1.5% 和1%，由買方繳納，同時規(guī)定若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%；

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• 問 二手房如何合理避稅
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  這個現(xiàn)在打擊很嚴格的，你可以找房產(chǎn)中介，那些中介都會的，只要你相信他就行可以把稅率做到**低的！?。?！

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• 問 二手房產(chǎn)過戶如何避稅？如何合理避稅？
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  現(xiàn)在你都已經(jīng)支付房款49萬了怎么還沒過戶呢，而且通過中介買房子，難道之前中介方?jīng)]和你說稅費可以做低嗎？現(xiàn)在都已經(jīng)到這個程度了，所謂的合理避稅并不是真的合法，估計到了這一步中介費你應該也已經(jīng)交上了，所以對你來說是**不利的，如果不想多事的話給房東點錢然后過戶就行了。畢竟錢交了一直不過戶還是對你不利的。個人意見啊，可能是沒找到負責任的中介，權(quán)當交了一筆高額學費。

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• 問 購買二手房如何避稅
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  你好，置業(yè)顧問小楊來回答你這個問題。二手房的三個大稅：營業(yè)稅，契稅，個稅。其余的就是幾十幾百的小稅。營業(yè)稅征收條件是：非普通住宅全額征收，既面積大于144平方的房子稱為非普通住宅，所以**好不好買大于144平方的房子。普通住宅是差額征收，營業(yè)稅（故名思意的意思就是你買賣商品產(chǎn)生了營業(yè)，即國家要收取的稅費），差額的意思就是比如你買成50萬，賣成70萬，即產(chǎn)生了20萬的差額，從這個差額里面收取5.5%的稅費。而這個公式為（買入價-賣出價）*5.5%,而這個公式里面買入價可以用指導價進行代替，而指導價又是國家給出每個地段想對應的參數(shù)價格，即為{（指導價*面積）-賣出價}*5.5%，指導價是相當?shù)偷囊粋€標準，所以這個公式減出來的很多數(shù)值都為負數(shù)，負數(shù)是不會交納差額營業(yè)稅的，所以營業(yè)稅是稅收主要的一個方式。還有一個可以規(guī)避的稅就是契稅。國家規(guī)定第一次購房可以免一半的契稅。這樣很多人都可以寫自己兒女的名字，但新政規(guī)定現(xiàn)在房屋所有是以家庭來計算而不是以原來的夫妻，而家庭包括夫妻和子女，這也是在打擊避稅的投資者。不過如果你原來的房子是國家的拆遷安置房的話就仍然算第一次夠房，所以很多人找關(guān)系去把自己全來房子產(chǎn)權(quán)性質(zhì)從商品房改成政策住房。不過現(xiàn)在新政仍然在很多泡末并不重的城市沒有開始實施。個稅是不可規(guī)避的呵呵。**后就是中介費了，呵呵，我自己也是做中介的?？梢愿嬖V你技巧，這是一個一本萬利的行業(yè)，所以談終結(jié)費的時候一定要會磨。你想他更想，但是不要表現(xiàn)得很想，就在這點到為止了，再說就要被扁咯，呵呵

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