二手房合同有什么注意事項(xiàng)

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• 147****7119

  二手房交易簽合同前十項(xiàng)注意
  （1.）房屋手續(xù)是否齊全
  房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
  （2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  （3.）交易房屋是否在租
  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  （4）.土地情況是否清晰
  二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對(duì)于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
  （5.）市政規(guī)劃是否影響
  有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購(gòu)買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
  （6）.福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買受人購(gòu)買時(shí)要避免買賣合同與國(guó)家法律沖突。
  （7.）單位房屋是否侵權(quán)
  一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
  （8）物管費(fèi)用是否拖欠
  有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購(gòu)買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。
  （9）.中介公司是否違規(guī)
  有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買受人提供零**的服務(wù)，即買受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。
  （10.）合同約定是否明確
  二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮
  二、二手房交易的整個(gè)過程大致分以下幾個(gè)階段：
  （1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
  （2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  （3）、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
  （4）、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
  （5）繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
  （6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
  （7）、對(duì)貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
  （8）、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

  查看全文↓ 2018-07-17 15:11:55
• 148****5458

  二手房在簽訂買賣合同前后，應(yīng)注意以下十點(diǎn)：
  1、房屋手續(xù)是否齊全 （查看房產(chǎn)證，土地證，個(gè)別地區(qū)還有契稅證）；
  2、產(chǎn)權(quán)是否明晰無糾紛（是否有抵押，查封，離婚析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人狀況）；
  3、交易房屋是否在租

  查看全文↓ 2018-07-17 15:11:42
• 132****4007

  一、需要確認(rèn)房主真實(shí)身份
  首先檢查簽約主體的真實(shí)性，主要就是核實(shí)房主的身份。因此對(duì)于業(yè)主證件真實(shí)性和其與業(yè)主身份一致性是簽訂買賣合同前提條件。
  二、需要確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可信度
  1、需要注意房權(quán)證上的房主與賣房人一定要是同一個(gè)人；
  2、需要確認(rèn)的是成本價(jià)房還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房或是經(jīng)濟(jì)適用住房；
  3、需要注意產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否一致；
  4、較后是一定要看房權(quán)證或到房管局查詢真實(shí)性。
  三、需要標(biāo)明付款過戶時(shí)間
  買方會(huì)將房款分為定金、**款、余款和尾款四部分在不同時(shí)間分別打給房主。因此，賣方是需要明確買方的付款時(shí)間，買方也有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時(shí)間。如果逾期則依照相關(guān)規(guī)定根據(jù)實(shí)際情況由違約方執(zhí)行第2款項(xiàng)中的違約責(zé)任。
  四、需要注明費(fèi)用交接時(shí)間
  買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬的問題，屬于“房屋交付”重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)等各項(xiàng)費(fèi)用的交接具體時(shí)間。如果是公房交易，對(duì)于物業(yè)等費(fèi)用交納標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間，原房主的單位是否對(duì)有些既定要求和更改，賣方需要作出配合和買方需要簽署協(xié)議等，都應(yīng)該在合同中明確寫出。
  五、需要考察是否允許轉(zhuǎn)賣
  1、確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的房屋出讓時(shí)是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用；
  2、有些售房單位都保留優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，因此要確認(rèn)是否同意出讓；
  3、有些住房要原單位蓋章后才能出讓。
  六、需要查看私搭私建部分
  1、有無占用屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊的情況；或者屋內(nèi)有無搭建的小閣樓；
  2、房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)有無改動(dòng)，如將陽(yáng)臺(tái)改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間；
  3、陽(yáng)臺(tái)是不是房主自己封閉的，這涉及到陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)該怎么計(jì)算的問題。
  七、需要確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積
  1、包括建筑面積、使用面積和實(shí)際面積;
  2、產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積;
  3、**保險(xiǎn)的辦法是測(cè)量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積。
  八、需要觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)
  1、戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn);
  2、管線是否太多或者走線不合理;
  3、天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。

  查看全文↓ 2018-07-17 15:11:35

相關(guān)問題

• 問 簽二手房合同注意事項(xiàng)
  答

         簽二手房合同注意事項(xiàng)有：1、確認(rèn)房屋信息真實(shí)性。2、付款方式和支付時(shí)間提前約定。3、提前約好交房時(shí)間。4、合同中明確違約責(zé)任。5、重視補(bǔ)充協(xié)議的重要性?！　?、確認(rèn)房屋信息的真實(shí)性。在簽訂合同之前，保證房屋的基本的資料和信息都是真實(shí)有效的，這樣才會(huì)減少交易出錯(cuò)的可能性。其中要檢查：房產(chǎn)證和產(chǎn)權(quán)人，合同簽署人的同一性。房屋地址，面積，各種細(xì)節(jié)的合同與實(shí)際情況的同一性等等。如果有委托出售的特殊情況，也需要說明?！　?、付款方式和支付時(shí)間提前約定。房款，稅費(fèi)的總額是多少、按照何種方式來支付都應(yīng)在合同中寫清楚。貸款買房要寫明貸款數(shù)額及方式，以及貸款時(shí)間。需要納稅的地方根據(jù)法律法規(guī)雙方需要繳納什么費(fèi)用各自規(guī)定清楚。　　3、提前約好交房時(shí)間。交房時(shí)間在簽合同時(shí)應(yīng)該做出明確約定，規(guī)定日期必須交房，這對(duì)能按時(shí)拿到房子是一個(gè)保障，并且約定交房時(shí)所有的物業(yè)生活費(fèi)用都應(yīng)該結(jié)清，不得拖欠，如果拖欠會(huì)是何種后果等內(nèi)容。　　4、明確違約責(zé)任。在合同中違約責(zé)任和違約金都要寫清楚，在什么明確的情況下哪一方需要負(fù)違約的責(zé)任，確保糾紛發(fā)生時(shí)自己的利益不受侵害。避免違約帶來的損失，也起到規(guī)范和約束作用?！　?、重視補(bǔ)充協(xié)議的重要性。補(bǔ)充協(xié)議的作用是起到對(duì)于合同中不明確的條款進(jìn)行補(bǔ)充說明，避免造成糾紛。所以在合同中要對(duì)這些地方格外關(guān)注，不能忽略了補(bǔ)充條款的作用?！　《址亢贤炗啎r(shí)要多加注意，謹(jǐn)慎仔細(xì)，對(duì)于各種情況全面確認(rèn)之后再簽字交易，不然出現(xiàn)突發(fā)情況時(shí)候就很難避免損失了。

• 問 二手房簽合同注意事項(xiàng)？
  答

  和中介簽主要注意:1.注意房屋內(nèi)部實(shí)際狀況、更要了解房屋四鄰周邊環(huán)境。合同約定的只是房屋本身基本情況，一旦簽約，周邊狀況出現(xiàn)的問題導(dǎo)致購(gòu)房者權(quán)益受損很難得到法律保護(hù)。2.注意賣房者是否為房屋的真正產(chǎn)權(quán)人，是否擁有完全、合法的處分權(quán)。這個(gè)是主要也是**容易出問題的地方.應(yīng)該在合同中約定中介保證房產(chǎn)的權(quán)屬問題,并由中介承擔(dān)責(zé)任.3.注意房屋是否受到權(quán)利限制：是否設(shè)有抵押？是否已被 查封？是否已被出租？房屋用途是否受到限制，民用還是商用？4.注意該房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬是否清楚。產(chǎn)權(quán)不清、產(chǎn)權(quán)有糾紛、無產(chǎn)權(quán)證的房屋不應(yīng)購(gòu)買。5.注意在買賣合同中對(duì)付款金額、付款時(shí)間、交房程序等作出明確、可操作性的約定。6.意在合同中明確約定交房時(shí)的房屋狀態(tài)以及水、電、煤、物業(yè)管理費(fèi)、維修基金等相關(guān)費(fèi)用的結(jié)算辦法，避免因水電煤結(jié)算糾紛影響交房。要強(qiáng)調(diào)的是特別注意中介代簽的問題,還有對(duì)房屋過戶時(shí)間的約定.建議您還是找個(gè)律師幫忙去談?wù)?這么大的事,別因小失大.

  全部4個(gè)回答>
• 問 二手房合同注意事項(xiàng)是什么?。?/a>
  答

  和中介簽主要注意:1.注意房屋內(nèi)部實(shí)際狀況、更要了解房屋四鄰周邊環(huán)境。合同約定的只是房屋本身基本情況，一旦簽約，周邊狀況出現(xiàn)的問題導(dǎo)致購(gòu)房者權(quán)益受損很難得到法律保護(hù)。2.注意賣房者是否為房屋的真正產(chǎn)權(quán)人，是否擁有完全、合法的處分權(quán)。這個(gè)是主要也是**容易出問題的地方.應(yīng)該在合同中約定中介保證房產(chǎn)的權(quán)屬問題,并由中介承擔(dān)責(zé)任.3.注意房屋是否受到權(quán)利限制：是否設(shè)有抵押？是否已被 查封？是否已被出租？房屋用途是否受到限制，民用還是商用？4.注意該房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬是否清楚。產(chǎn)權(quán)不清、產(chǎn)權(quán)有糾紛、無產(chǎn)權(quán)證的房屋不應(yīng)購(gòu)買。5.注意在買賣合同中對(duì)付款金額、付款時(shí)間、交房程序等作出明確、可操作性的約定。6.意在合同中明確約定交房時(shí)的房屋狀態(tài)以及水、電、煤、物業(yè)管理費(fèi)、維修基金等相關(guān)費(fèi)用的結(jié)算辦法，避免因水電煤結(jié)算糾紛影響交房。要強(qiáng)調(diào)的是特別注意中介代簽的問題,還有對(duì)房屋過戶時(shí)間的約定.建議您還是找個(gè)律師幫忙去談?wù)?這么大的事,別因小失大.

  全部3個(gè)回答>
• 問 請(qǐng)問二手房合同的注意事項(xiàng)？？
  答

  你好！ 四點(diǎn)網(wǎng)上簽約注意事項(xiàng)。 委托中介賣房帶上房產(chǎn)證 根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房源要公示滿24小時(shí)后才可買賣。公示的信息包括房屋所有權(quán)證號(hào)、產(chǎn)權(quán)證上注記的抵押信息、房屋所在層／總層數(shù)、戶型、建筑面積等內(nèi)容，而這些內(nèi)容基本都在房產(chǎn)證上都有詳細(xì)記錄。 所以，信一天不動(dòng)產(chǎn)的工作人員提醒賣方委托中介時(shí)，一定要帶上房產(chǎn)證原件。這樣不僅可以方便中介審核房源信息，也能確保上傳房源信息的正確性。 簽約后及時(shí)核對(duì)合同 網(wǎng)上簽約完成后，由中介公司進(jìn)行合同打印，一式四份，買賣雙方、中介公司各一份，另外還要送建委一份作為備案用。消費(fèi)者須確保合同是通過網(wǎng)上簽約系統(tǒng)聯(lián)機(jī)打印出來的，否則無相關(guān)合同號(hào)，不可進(jìn)行備案。 北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人提醒，二手房交易當(dāng)事人應(yīng)設(shè)置合同查詢密碼，并在簽約后及時(shí)通過協(xié)會(huì)外網(wǎng)（ｗｗｗ.ｂｒｅａａ.ｃｎ）對(duì)買賣合同及網(wǎng)上簽約情況進(jìn)行核實(shí)。 買賣盡量采取資金監(jiān)管 房款的交易安全性對(duì)于買賣雙方來說至關(guān)重要。北京新近推行的資金監(jiān)管就能很好地解決這個(gè)擔(dān)憂。由銀行作為監(jiān)管者，在買方取得產(chǎn)權(quán)證，賣方取得辦結(jié)單后，銀行才將房款支付給賣方。這樣能避免一些不法中介挪用客戶房款用作他用或攜款逃跑的現(xiàn)象出現(xiàn)，**大程度保障消費(fèi)者權(quán)益。因此，北京中原三級(jí)市場(chǎng)部研究人士建議，消費(fèi)者購(gòu)買二手房采取資金監(jiān)管這種方式。 自行成交也可網(wǎng)上簽約 消費(fèi)者不通過中介公司的二手房買賣，可以在網(wǎng)上簽約嗎？北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，個(gè)人自行成交需進(jìn)行網(wǎng)上簽約的，可由中介協(xié)會(huì)提供網(wǎng)上簽約服務(wù)。 該負(fù)責(zé)人還介紹，個(gè)人還通過網(wǎng)上簽約系統(tǒng)發(fā)布房源信息，只要拿著房屋所有權(quán)證及身份證件到中介協(xié)會(huì)辦理，自己想賣的房子的信息也就會(huì)網(wǎng)上公示。 網(wǎng)上簽約流程 第一步：存量房買賣雙方協(xié)商合同的相關(guān)條款內(nèi)容。 第二步：填寫完成后由買賣雙方自行設(shè)置合同查詢密碼，操作人員進(jìn)行網(wǎng)上提交。 第三步：合同提交完畢后，操作人員從系統(tǒng)中聯(lián)機(jī)打印合同、協(xié)議或聲明。 第四步：合同提交后可直接從網(wǎng)上打印《轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)表》，相關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行簽字蓋章后，當(dāng)事人持申請(qǐng)表及其他相關(guān)材料到房屋權(quán)屬登記部門辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

• 問 購(gòu)二手房注意事項(xiàng)是什么? 二手房買賣注意事項(xiàng)是什么？
  答

  1.確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度。注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個(gè)人；產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處；一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。2.考察是否屬于允許出售的房屋。確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公房出讓時(shí)是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成；大部分公房進(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓；一般來說，軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(**)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。3查看是否有私搭私建部分。是否有占用屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊的情況；或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；是否改動(dòng)過房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，如將陽(yáng)臺(tái)改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間；陽(yáng)臺(tái)是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)該怎么計(jì)算的問題。4確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積。包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積；產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積；**保險(xiǎn)的辦法是測(cè)量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。5觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn)；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。

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