什么叫二手房? 二手房交易中，直更名是什么意思？

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• 148****3778

  一，二手房：新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一手”，第二次交易則為“二手”。因此，“二手房”是相對(duì)于開(kāi)發(fā)商手中的商品房而言的。
  備注：二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。是相對(duì)開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。

  查看全文↓ 2019-01-22 16:22:07
• 147****2238

  二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。簡(jiǎn)單的說(shuō)，就是已經(jīng)進(jìn)行買賣交易的商品房再次進(jìn)行買賣交易，指的是部分人群在購(gòu)買房子后，因?yàn)橘Y金、工作、教育等原因，將已經(jīng)購(gòu)買的房出售，這種再次出售的房子稱為二手房。
  
  
  
  拓展資料
  產(chǎn)權(quán)清晰：產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房者是否一致；搞清楚所賣房屋的性質(zhì)；二手房產(chǎn)權(quán)證上所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否相符；驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)證的合法性與真實(shí)性。
  
  產(chǎn)權(quán)的完整性。確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性就是要判斷其房產(chǎn)有沒(méi)有抵押，包括私下抵押？共有人等。以避免在過(guò)戶后出現(xiàn)不必要的爭(zhēng)議與糾紛。
  
  房屋質(zhì)量。觀察房屋的結(jié)構(gòu)，建筑與裝修材料?？捶课莸膬?nèi)外部結(jié)構(gòu)是否被改動(dòng)過(guò)；是否有私建部分；是否有占用走廊或陽(yáng)臺(tái)等；牽涉到陽(yáng)臺(tái)的面積怎么算的問(wèn)題。
  
  居住空間。觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)是否合理；是否適合居?。换顒?dòng)空間大小等。
  
  裝修配置。二手房看原房屋裝修的水平、程度如何；確認(rèn)房子的供電設(shè)施、供氣管道、水管等是否有老化現(xiàn)象；電話線、寬帶的安裝是否完備等。
  
  物業(yè)管理。了解該區(qū)水、電、煤、暖的價(jià)格及繳費(fèi)方式，是上門代收還是自己去繳；觀察電梯是否可以正常使用；了解該區(qū)的停車場(chǎng)、小區(qū)綠化的基本情況；當(dāng)?shù)乇０菜皆趺礃?，觀察一下保安是否有責(zé)任心等。

  查看全文↓ 2019-01-22 16:22:02
• 142****6493

  一手房，又稱新建商品房，是指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)建造的，建成后用于市場(chǎng)出售、出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。
  自建自用的住宅或其他建筑物，不屬于新建商品房范圍。新建商品房特指進(jìn)入房屋市場(chǎng)進(jìn)行交易，第一次進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的房屋。 　　二手房，是指進(jìn)入房屋市場(chǎng)進(jìn)行交易，第二次及以上進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的房屋，包括二手商品房、允許上市交易的售后公房、經(jīng)濟(jì)適用房等。
  其中，二手次新房是指年代較新的二手商品房，一般是指竣工后房齡在5年之內(nèi)的房屋。售后公房是指房改以后，政府把公房(也就是使用權(quán)房)出售給職工(買下產(chǎn)權(quán))，后來(lái)這批已售公房可以上市出售，被稱為售后公房。
  由于特殊的歷史原因，大部分售后公房面積小、總價(jià)低?！　∫皇址亢投址吭诋a(chǎn)品、交易流程及消費(fèi)人群上有很多區(qū)別。一般而言，一手房大多是期房，也就是簽約交付房款后，還要再等一段時(shí)間才能入??；個(gè)別一手房可能是現(xiàn)房，也有部分為尾房。二手房大部分是現(xiàn)房，可現(xiàn)買現(xiàn)住，或簡(jiǎn)單裝修即可；個(gè)別二手次新房可能由于買家短期內(nèi)轉(zhuǎn)手，房屋還出于期房階段。一手房產(chǎn)權(quán)出問(wèn)題的機(jī)率要大于二手房，因?yàn)榍罢呤窍雀犊钯I房，待建成后辦理產(chǎn)權(quán)證；后者一般是簽完合同后直接過(guò)戶，產(chǎn)權(quán)明晰。同一地段，一手房?jī)r(jià)格一般要比二手房高一些。在購(gòu)買手續(xù)和流程方面，一手房比較省心，二手房相對(duì)比較繁瑣。一手房由開(kāi)發(fā)商自行出售或委托代理公司出售的居多，二手房大多委托房產(chǎn)中介公司出售，少數(shù)為手拉手交易?！　≡诜康禺a(chǎn)發(fā)展初期，一手房交易量大大超過(guò)二手房，近幾年，一手房和二手房的交易量旗鼓相當(dāng)，個(gè)別年份二手房的成交面積甚至超過(guò)一手房。
  現(xiàn)在，由于市中心區(qū)域的土地鮮有推出，新建商品房大多在城區(qū)外圍，如果要買市中心的房子，不妨多關(guān)注二手房市場(chǎng)。
  (

  查看全文↓ 2019-01-22 16:21:56
• 142****9156

  一、商品房買賣合同“直更名”的兩大問(wèn)題
  
  （一）預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓須已竣工且取得房屋所有權(quán)證，但未竣工且未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋，法律沒(méi)有明確規(guī)定該轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。
  
  《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”
  
  《建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》規(guī)定：根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，國(guó)務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓；在預(yù)售商品房竣工交付預(yù)購(gòu)人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購(gòu)人不一樣的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記。換言之，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓，須已竣工且取得房屋所有權(quán)證。
  
  但是，針對(duì)未竣工且未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋，法律沒(méi)有明確規(guī)定該轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。以北京市第三中級(jí)人民法院（2015）三中民終字第11601號(hào)為例，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十六條規(guī)定商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定（目前國(guó)務(wù)院未作出相關(guān)規(guī)定），不能直接認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。
  
  （二）“直更名”必須取得開(kāi)發(fā)商同意，否則難以完成。
  
  《合同法》第七十七條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。法律、行政法規(guī)規(guī)定變更合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。”第八十八條規(guī)定：“當(dāng)事人一方經(jīng)對(duì)方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人?！?br/>
  商品房買賣合同更名的實(shí)質(zhì)是合同主體的變更，也即合同法上規(guī)定的合同一方將其在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓。辦理商品房買賣合同更名必須要征得開(kāi)發(fā)商的同意和配合。實(shí)際操作中，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商提出申請(qǐng)撤銷網(wǎng)簽購(gòu)房合同的預(yù)告登記手續(xù)后，還需等待房管部門審批通過(guò)、回收作廢的購(gòu)房合同、撤銷預(yù)告登記，然后開(kāi)發(fā)商才能與新購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同。
  
  二、商品房買賣合同“直更名”的案例四則與要點(diǎn)說(shuō)明
  
  （一）拆遷安置房的房票轉(zhuǎn)讓，是雙方真實(shí)意思表示，合法有效，價(jià)格可高于開(kāi)發(fā)商售價(jià)。
  
  林麗娜與賀曉芬合同糾紛再審復(fù)查與審判監(jiān)督民事裁定書，審理法院：浙江省高級(jí)人民法院，案號(hào)：（2015）浙民申字第1092號(hào)，案件類型：民事，案由：合同糾紛，裁判日期：2015-07-17。
  
  【案情】
  
  林麗娜于2013年9月7日從案外人顧秀峰處受讓涉案房票一份（房票憑證號(hào)為0001999），取得拆遷安置戶購(gòu)房權(quán)利。2014年4月11日，林麗娜作為房票所有權(quán)人，通過(guò)第三人虞亞芬開(kāi)辦的中介所，與賀曉芬簽訂《房屋買賣協(xié)議》，并約定“甲方（林麗娜）保證乙方（賀曉芬）房地產(chǎn)直更名”。
  
  而《購(gòu)房確認(rèn)書》明確記載了涉案房屋系案外人顧秀峰認(rèn)購(gòu)的拆遷安置房，認(rèn)購(gòu)人應(yīng)帶上相關(guān)資料到售樓處簽訂《商品房買賣合同》等內(nèi)容。2008年12月8日，賀曉芬與寧波經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)天人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了《商品房買賣合同》，據(jù)此真正受讓了涉案房屋。
  
  【法院審理認(rèn)為】
  
  案涉《房屋買賣協(xié)議》雖名為房屋買賣，林麗娜雖以房屋買賣合同關(guān)系起訴，但經(jīng)法院釋明已在一審中變更訴訟請(qǐng)求，林麗娜與賀曉芬之間系房票轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系，賀曉芬對(duì)此應(yīng)是知情的，后賀曉芬與開(kāi)發(fā)商直接簽訂了商品房買賣合同，賀曉芬受讓房票的價(jià)格高于開(kāi)發(fā)商的銷售價(jià)，系賀曉芬明知且認(rèn)可的，也不違反法律規(guī)定，故賀曉芬主張其多向銀行貸款和稅收損失，依據(jù)不足，原判未予支持并無(wú)不當(dāng)。
  
  （二）未能完成商品房買賣合同“直更名”，但雙方在轉(zhuǎn)讓協(xié)議中約定取得房屋不動(dòng)產(chǎn)證后辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)的，該約定合法有效。

  查看全文↓ 2019-01-22 16:21:52
• 136****1704

  151：如何防止和避免租房的客戶私交？
  
  回答：搞租賃業(yè)務(wù)，牽涉到?jīng)]有任何金（房產(chǎn)證、定金）做抵押！我們?cè)撊绾慰刂坪梅恐髋c客戶，使其避免私交現(xiàn)象的發(fā)生？相對(duì)于房屋買賣的復(fù)雜交易而言，租房因?yàn)橛薪灰资掷m(xù)相對(duì)簡(jiǎn)單，代理費(fèi)比例相對(duì)租金不低，客戶的省錢心理，房主的交易習(xí)慣等等一系列因素，致使我們有這些方面的擔(dān)心也是有道理的。但只要我們注意把握好每一個(gè)細(xì)節(jié)，了解租賃雙方真實(shí)意圖的話，還是能**大程度上的避免我們的辛苦勞動(dòng)付之東流，這種問(wèn)題一般要抓住房主的心理，讓房主不愿意私下成交。
  
  
  
  A：獲得房主的信任，讓他們知道通過(guò)我們，省時(shí)省力省心。特別是房主（因?yàn)樗灰淮碣M(fèi)）。讓他了解，通過(guò)我們會(huì)有所保障，而且會(huì)航至一個(gè)滿意的價(jià)格。因?yàn)槲覀兒銐虻目驮?。而且以后還有再合作的機(jī)會(huì)。畢竟他的房子這家租完之后還要再出租，因?yàn)槿绻@次甩了我們，等這個(gè)人不租了，他下次就不好意思找我們。
  
  
  
  B：讓客戶了解交給我們的代理費(fèi)是物有所值的；把自己跟小中介所的收費(fèi)不同之處介紹給客戶；我們的優(yōu)勢(shì)是我們的目的是幫客戶找到滿意的房子為止；小中介的目的是把看房費(fèi)騙到手，而且我們的效率非常高，服務(wù)很到位，租的房子真實(shí)性有保障，品牌服務(wù)的收費(fèi)是合理的。
  
  
  
  C：盡量讓房主丟鑰匙給我們，告訴他這樣不用一次次跑來(lái)看房，且當(dāng)客戶看中房子后，等客戶確定了價(jià)格能夠接受，代理費(fèi)沒(méi)有異議再約房主簽合同，且同時(shí)要讓客戶在簽單時(shí)就準(zhǔn)備好代理費(fèi)和租金。
  
  
  
  D：告訴房主丟開(kāi)中介的危險(xiǎn)性。如租戶改變房屋結(jié)構(gòu)，同時(shí)要讓客戶了解到中介的重要性，比如房主提高租價(jià)，縮短租期等，都是潛在的風(fēng)險(xiǎn)。在沒(méi)有第三方監(jiān)督和合同制約的情況下，這種問(wèn)題就是兩家之間的糾紛。作為中介，將不在承擔(dān)任何責(zé)任。
  
  
  
  E：告訴房主和客戶，誠(chéng)信交易的重要性以及中介公司付出的勞動(dòng)，取得代理費(fèi)用是我們應(yīng)得的勞動(dòng)報(bào)酬。也是國(guó)家規(guī)定和允許的。
  
  
  
  152：在6月1日之后國(guó)家新的房屋政策下，如何有效的做好經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)？
  
  回答：現(xiàn)在的時(shí)常環(huán)境下，因?yàn)橘I主和賣主都在觀望狀態(tài)，國(guó)六條出現(xiàn)之后，對(duì)二手中介市場(chǎng)的影響較大。所以在新的政策條件下，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該做到以下幾個(gè)方面：1：學(xué)習(xí)，不斷的學(xué)習(xí)和充電，讓自己本身的素質(zhì)有一個(gè)提高。看看市場(chǎng)對(duì)政策的一些反應(yīng)。2：交流，和同行和同事交流，就市場(chǎng)的看法交流意見(jiàn)。3：適當(dāng)?shù)淖鲆恍┺D(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)向租賃，店鋪，廠房，倉(cāng)庫(kù)，寫字樓，樓盤代理，商業(yè)地產(chǎn)等。4，鞏固和聯(lián)絡(luò)一下原來(lái)的老客戶，可以上門拜訪一下，看看客戶的一些看法，是否有成單機(jī)會(huì)。5：相信市場(chǎng)還是有的，所以要耐心等待，在等待的同進(jìn)還要積極去尋找機(jī)會(huì)。6：對(duì)**近的每個(gè)單子都要努力跟進(jìn)，不放棄每一個(gè)成單機(jī)會(huì)。7：擴(kuò)大一下交易范圍和房源市場(chǎng)。多發(fā)發(fā)廣告，找到潛在客戶。8：一些大量招人員的公司，拆遷，暑期學(xué)習(xí)的學(xué)生等等，先調(diào)查一下，提供一些租賃服務(wù)。先保證自己的業(yè)務(wù)收入穩(wěn)定。
  
  
  
  153：簽訂租賃房屋合同時(shí)要注意那些問(wèn)題？
  
  回答：首先合同中要明確中介公司服務(wù)傭金由誰(shuí)支付，并且在合同執(zhí)行過(guò)程中如有一方違約，致使合同履行受阻，此時(shí)支付給中介公司的費(fèi)用退不退還。其次，在簽訂合同時(shí)一定要注意押金的用途，如有承租方在合同期出現(xiàn)退租現(xiàn)象，業(yè)主可要求不退還押金或者如遇到承阻戶將房屋內(nèi)家具設(shè)施損壞的，業(yè)主還可要求將此部分修補(bǔ)費(fèi)用從押金中扣除。第三，違約金如何支付，支付多少，什么情況算是違約，違約金的支付時(shí)間等。第四，在簽訂合同時(shí)一定要將室內(nèi)配套家用電器的詳細(xì)名目列出，并注明新舊狀態(tài)，還有水、電、煤氣的表數(shù)記清，以防日后因此類事情產(chǎn)生矛盾。租賃雙方在簽訂合同時(shí)一定要注意，把自己的權(quán)利、義務(wù)仔細(xì)分清，避免日后產(chǎn)生矛盾。
  
  
  
  154：二手房交房時(shí)要注意一些什么情況？
  
  回答：1、水表賬單是否結(jié)清。2：電表狀況（是否有裝拆電表箱、私自開(kāi)啟封印、擅自改變講師裝置等行為）及費(fèi)用，超始數(shù)。3：煤氣是否過(guò)戶？4，有限電視費(fèi)用是否過(guò)戶？5：寬帶電話費(fèi)用是否結(jié)清？6、維修基金是否結(jié)算清？7：物業(yè)管理是否更名，物業(yè)管理費(fèi)用是否結(jié)清？8：戶口狀況是否遷移出。以上同項(xiàng)情況要注意，以免日后產(chǎn)生糾紛。
  
  
  
  155：看客下菜的要領(lǐng)有哪些？
  
  回答：首先聲明，千萬(wàn)不要誤解，看客下菜并不是都您嫌貧愛(ài)富。從客戶角度來(lái)講，他們的需要就像是一把尺子，您心中有個(gè)度。不想租2000元房子的人，千萬(wàn)不要總介紹2000元以上的高檔房子，同樣，新婚的小兩口想咨詢買房子的時(shí)候，千萬(wàn)不要推薦那些價(jià)值不菲的高檔物業(yè)。他們覺(jué)得您不是在推薦房源，有點(diǎn)嘲弄或輕視他的意思，這樣很容易引起客戶的反感，本來(lái)不是想租很高檔的房子，您推薦了幾千塊月租的房子給他。他會(huì)認(rèn)為您不是為他租房，而是想掙他的錢。合適的才是好的，什么樣的客戶適合什么樣的房子，經(jīng)紀(jì)人自己要把握好。同時(shí)，對(duì)于客人租買房的目的要抗清楚，心里得有一桿稱?？梢愿鶕?jù)客戶自己的言談舉止，需求意向談話和交流之間慢慢來(lái)為客戶作一個(gè)定位，他是什么樣類型的客戶，基于什么樣的需求來(lái)租買房產(chǎn)。同時(shí)，給客戶介紹房子，只能適當(dāng)提及房子的優(yōu)點(diǎn)，不可過(guò)于夸大，有的客戶就非常反感這一點(diǎn)。相把，您誠(chéng)實(shí)地指出房子一些無(wú)傷大雅的缺點(diǎn)，會(huì)讓客戶更感信任，博得客戶的心理認(rèn)同。這樣對(duì)于您成交會(huì)更加有利。一般來(lái)說(shuō)一些個(gè)體租房需求者，要交通方便，簡(jiǎn)單家具，房費(fèi)便宜適中就可以了。還有一些高級(jí)寫字樓人員，對(duì)于房子的要求，小區(qū)環(huán)境，室內(nèi)布置可能更高一點(diǎn)。建議推薦一些精品的公寓型房源。
  
  
  
  對(duì)于買房者，一些是以投資為目的的要幫客人準(zhǔn)確地計(jì)算出房產(chǎn)地的**前景，投資回報(bào)。對(duì)于因?yàn)楹⒆由蠈W(xué)區(qū)域的買房者，要突出一些招生政策利好，名校周邊的房源。新婚置業(yè)的客戶對(duì)于房子所處小區(qū)環(huán)境，月供壓力，物業(yè)管理，交通狀況比較在意，建議詳細(xì)讓客戶了解這方面情況。對(duì)于一些想換更大更舒適的房型，要按照他們?cè)瓉?lái)的房型狀況，做適當(dāng)升級(jí)推薦。具體事宜，還要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人隨機(jī)應(yīng)變。

  查看全文↓ 2019-01-22 16:21:47

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 什么叫二手房? 二手房送件交易是什么意思?
  答

  　　二手房相對(duì)比一手房社區(qū)配套齊全,周邊環(huán)境都很穩(wěn)定,也有很都業(yè)主的意見(jiàn)可供參考,比較容易了解。交易快買到手很快就可以住,而新樓盤一般都是一年后才交樓的,而且都是一期接一期的在建,可能交了樓也住不安靜。但新房如果是不急用費(fèi)用就比二手房便宜的多了,還不用給傭金。要考察好周邊的情況?！　〕サ乩砦恢?、周圍配套、**空間、購(gòu)買時(shí)機(jī)、付款方式等多種因素后，單以購(gòu)房總價(jià)來(lái)衡量的話，新盤稅費(fèi)等購(gòu)房成本顯然更低?！　〕酥?，因利息因素，全款買房要比貸款買房更劃算。而如果購(gòu)房者貸款買房，使用公積金貸款和商業(yè)貸款也大有不同，一般公積金貸款**高，月供壓力小。而商業(yè)貸款**相對(duì)較低，盡管目前北京不少銀行首套房執(zhí)行利率85折，但月供一般要比公積金貸款壓力大。所以，**終是否劃算還要看購(gòu)房者購(gòu)買能力如何。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 二手房按揭是什么意思?二手房交易按揭是什么意思？
  答

  您好，通俗來(lái)說(shuō)，廣義的按揭就是任何形式的質(zhì)押和抵押；狹義的按揭就是將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到貸款人的名下，等到還清貸款后，再將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)回到借款人（抵押人）名下。如果您需要小額貸款，建議您使用有錢花，不用抵押。有錢花是屬于百度旗下的度小滿金融（原“百度金融”）信貸服務(wù)的大品牌，可滿足您的日常消費(fèi)周轉(zhuǎn)的資金需求。純線上申請(qǐng)，無(wú)需抵押，申請(qǐng)材料簡(jiǎn)單，30秒審批，**快三分鐘放款?？商崆斑€款，還款后恢復(fù)額度可循環(huán)借款。此問(wèn)題由有錢花提供，希望對(duì)您有幫助。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 二手房貸款什么意思?二手房交易按揭是什么意思？
  答

  二手房買賣的法律風(fēng)險(xiǎn)有哪些怎樣防范1.必須確認(rèn)房主真實(shí)身份買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)房主的身份。因此對(duì)于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒(méi)有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，該項(xiàng)問(wèn)題更需引起客戶的注意。2.必須明確雙方違約責(zé)任因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時(shí)就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及的償付金額和時(shí)間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對(duì)等。目前絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對(duì)于賠付時(shí)間卻沒(méi)有具體款項(xiàng)，這會(huì)導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應(yīng)加入“買方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起(賣方在實(shí)際交房之日起)規(guī)定期限內(nèi)向賣方(買方)支付違約金”的條款，以確保合同條款的**終落實(shí)。3.必須標(biāo)明付款過(guò)戶時(shí)間在實(shí)際操作中買方會(huì)將房款分為**和尾款兩部分在不同時(shí)間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時(shí)間，而同時(shí)尾款的支付時(shí)間有賴于房產(chǎn)過(guò)戶的日期，因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過(guò)戶時(shí)間。如果逾期則依照實(shí)際情況由違約方執(zhí)行第2款項(xiàng)中的違約責(zé)任。4.必須注明費(fèi)用交接時(shí)間這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問(wèn)題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日。因?yàn)榻唤訒r(shí)間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，同時(shí)如果是公房交易，對(duì)于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的交納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫明。5.必須有代理費(fèi)明細(xì)單隨著中介市場(chǎng)的不斷完善，消費(fèi)者逐漸認(rèn)識(shí)到信譽(yù)好的經(jīng)紀(jì)公司能切實(shí)保障買賣雙方的權(quán)利。通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年該數(shù)量翻了一倍還多。因此，經(jīng)紀(jì)公司的代理費(fèi)越來(lái)越受消費(fèi)者的關(guān)注。但是，目前市場(chǎng)上存在經(jīng)紀(jì)公司代理費(fèi)收取不明確的問(wèn)題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒(méi)有明細(xì)單，這中間就會(huì)存在信息的不對(duì)等，**終損害消費(fèi)者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時(shí)，一定要要求經(jīng)紀(jì)公司明確寫明代理費(fèi)的用途。6.買方必須見(jiàn)房主現(xiàn)在有些經(jīng)紀(jì)公司有“收購(gòu)”業(yè)務(wù)，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作。即經(jīng)紀(jì)公司在收取客戶定金后，還會(huì)帶其他客戶看房，**后誰(shuí)出價(jià)高便賣給誰(shuí)，不惜與第一個(gè)客戶毀約。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款，即經(jīng)紀(jì)公司無(wú)需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任，而交了訂金的消費(fèi)者只能忍氣吞聲。為此提醒消費(fèi)者，如果此時(shí)您能夠行使自身權(quán)利，要求約見(jiàn)房主當(dāng)面核實(shí)，就會(huì)揭穿其不軌行為。7.必須學(xué)會(huì)使用補(bǔ)充協(xié)議買賣雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確。或需要進(jìn)一步約定時(shí)，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對(duì)雙方的意思寫明，會(huì)減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。如何簽訂二手房買賣合同在二手房交易中，許多購(gòu)房者往往只考慮房產(chǎn)價(jià)值的高低，而忽略了交易中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，對(duì)于如何簽訂房地產(chǎn)買賣合同所知更少。事實(shí)上，二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時(shí)更需要特別注意。簽

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• 問(wèn) 買二手房按揭什么意思?二手房交易按揭是什么意思？
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  按揭手續(xù)費(fèi)，即貸款手續(xù)費(fèi)。按照字面規(guī)定，從銀行貸款要收兩項(xiàng)費(fèi)用，一是評(píng)估費(fèi)，為房?jī)r(jià)的0.5%，二是貸款手續(xù)費(fèi)，為貸款額的1%。你這種情況，貸款8萬(wàn)8，房?jī)r(jià)12萬(wàn)8，評(píng)估費(fèi)640元，手續(xù)費(fèi)880元，共1520元。中介要收2.25%是嚴(yán)重忽悠你。另外，其實(shí)這兩項(xiàng)費(fèi)用都是可以免掉的，能不能不交，要看你有沒(méi)有本事跟中介忽悠了。

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• 問(wèn) 二手房直簽免稅是什么意思？
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  免稅就是不用交稅的意思。按照《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》的規(guī)定，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。同時(shí)滿5年的普通住宅，也可以免征營(yíng)業(yè)稅；屬家庭唯一住房，并且是普通住宅的，可以享受契稅減半的優(yōu)惠。真正的“免稅房”，即指符合上述條件的二手房源。

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