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??期房轉讓有風險嗎？誰來說說啊？

148****7054 | 2019-05-30 23:15:09

已有5個回答

  • 141****1299

    您好，期房轉讓有何風險：
    1、一房二賣的風險。
    由于下家與上家只簽訂了一份買賣合同，又不能象普通期房預售那樣通過合同網上備案和預告登記，因此下家難以阻止上家一房二賣，在這樣的情況下，只有一方會**后取得房屋產權，而另一方只能向上家索賠。
    2、合同解除的風險。
    也有這樣的做法：下家支付一筆差價補償款給上家后，由上家與開發(fā)商解除預售合同，再由下家與開發(fā)商直接簽訂預售合同，這樣就由下家直接和開發(fā)商建立買賣合同關系，這樣下家可以少交稅。但是，上家與開發(fā)商的合同解除后，開發(fā)商可以將房屋另行售與他人而不用承擔任何責任。尤其在房價上漲較快時，下家要防止開發(fā)商另售他人。
    3、逾期交房的風險。
    如果還未交房，那么在上家與下家簽訂的買賣合同中很可能不能確定交房時間，何時能交房取決于工程進度。當然，盡管下家與開發(fā)商并沒有訂立合同，但下家仍然可以自己的名義根據開發(fā)商與上家簽訂的預售合同追究開發(fā)商的逾期交房的違約責任。不過，這必須有兩個前提：一是上家已向開發(fā)商付清了房款，二是上家將期房轉讓給下家的情況已通知了開發(fā)商。

    查看全文↓ 2019-05-30 23:16:22
  • 153****6922

    買賣二手期房需要注意哪些問題
    （一）買賣合同只要辦了公證就有強制執(zhí)行力了嗎？
    買賣雙方簽訂買賣合同后，買方忌憚于賣方將來一房二賣或者干脆不愿意過戶，所以往往會選擇在公證機關的公證下簽訂買賣合同，認為公證過的合同賣方就不能違約了，即使違約買方也可以向法院要求強制過戶。其實這是一個大大的誤解，公證機構或者律師見證不過是對合同是否違法、是否是當事人的真實意思表示進行第三方證明，其不可能起到對合同將來履行情況產生任何約束力的作用，要違約還是要違約，避免不了。
    （二）買方與誰簽合同**保險？
    期房買賣，通常有兩種交易模式：一是買賣雙方直接與開發(fā)商辦理更名手續(xù)，即買方直接與開發(fā)商簽訂預售商品房買賣合同，賣方完全退出交易，由買方取代原先賣方的地位——這是**保險的期房買賣交易模式，當然前提是開發(fā)商原因配合；二是由買賣雙方簽訂合同，其名為買賣合同，實質卻是債權轉讓合同——這是目前市場上**常見的交易模式。
    （三）重視《債權轉讓通知書》
    買方如果與賣方簽訂期房買賣合同，首先要確認賣方是否已經付清了到期該付的房款，再在合同上約定將賣方對開發(fā)商的全部權利讓渡給買方，同時賣方需要出具一份《債權轉讓通知書》送達給開發(fā)商，因為法律規(guī)定債權轉讓必須通知債務人，否則對債務人不發(fā)生效力。
    （四）**大限度避免一房二賣
    為防止賣方在與買方簽完合同后，又將房子賣給他人，導致買方的置業(yè)期望落空，買賣雙方可以約定：賣方將與開發(fā)商簽訂的預售合同、發(fā)票等正本交予中介公司或律師事務所保管，此舉可以**大限度避免一房二賣情況的發(fā)生。
    （五）賣方到時不賣了，買方怎么辦？
    如果賣方在拿到小產證后反悔了，不賣了，這個時候買方怎么辦？除了按照合同約定追究違約金外，還有其他保障嗎？根據合同法的規(guī)定，買方除了要求違約金外，還有權要求賣方繼續(xù)履行合同，也就是要求賣方繼續(xù)把房子交易過戶給買方，因為繼續(xù)履行同樣是一項重要的違約責任，它和違約金并行不悖，可以同時主張。
    （六）稅費承擔需要及早了解
    按照期房買賣的通常交易流程，開發(fā)商先將房子過戶給賣方，賣家再將房子過戶給買方，在這個環(huán)節(jié)中，房子交易了兩次，契稅也就要征收兩次(賣方和買方各繳一次)，營業(yè)稅要征收一次(賣方繳)。買賣雙方如果對稅費承擔沒有事先約定，極易產生糾紛。如果約定稅費都有買方承擔，賣方只要一個到手價，那么買方一定要做好比買一般二手房繳納較多稅費的思想準備。

    查看全文↓ 2019-05-30 23:16:12
  • 148****7005

    1、預售商品房的購房者如果尚未支付全部購房款，應當先征得開發(fā)商的同意方能同受讓方簽訂新的買賣合同。如果已支付完全部購房款，應當將房屋再轉讓的情況通知開發(fā)商。并且通過開發(fā)商協助辦理商品房預售合同的買受人的變更，或辦理轉讓合同登記備案手續(xù)。2、如果不能辦理買受人的變更或者轉讓合同登記備案，或者房屋所有權證很快就能取得，買賣雙方也可以約定在出賣方取得房屋所有權證后多長時間內辦理房屋過戶手續(xù)。但由于此種方式有一定風險，建議請律師起草相關合同條款。3、如果出讓方在購房時辦了按揭貸款手續(xù)，受讓方也需要辦理按揭貸款，雙方應到原貸款銀行征詢能否辦理轉按揭手續(xù)，如果能辦理轉按揭，雙方可按銀行規(guī)定直接辦理；如不能辦理轉按揭手續(xù)，出讓方應當先還清銀行按揭貸款，再辦理相關轉讓手續(xù)。

    查看全文↓ 2019-05-30 23:15:55
  • 137****4575

    你好，期房是指符合預售條件的商品房，購買期房會有一定的風險，如果購買轉讓的期房，風險會更加大，所以購買轉讓的期房時，一定要注意風險的防范，那么期房過戶的注意事項是怎樣的?下面為你進行相關知識的解答，希望能夠幫助到你。



    一、期房過戶需要注意的問題有哪些
    轉讓期房時，對購房者而言應注意如下幾種情況：
    1、預售商品房尚未付清房款的購房者應該先征得開發(fā)商同意方能與受讓方簽訂轉讓合同;
    2、已付清預售商品房總價款的，購房者可以與新購房者訂立轉讓合同并以書面形式通知開發(fā)商;
    3、轉讓合同雙方應在轉讓合同生效后前往房地產交易管理機構辦理轉讓合同登記備案手續(xù)，而目前我國有些地方為防期房的過渡投機還沒有對再轉讓可以進行直接備案，而是從嚴控制，往往造成期房再次購入者不訂立周密的合同風險增大。
    4、預售商品房的再轉讓應依法交納相應的稅費。如沒能進行再轉讓備案，則只能出讓方做出房產權證后再過戶給受讓方,如是這樣的合同不需通知房產商，但如出讓方把房子再賣給了第三者，只能追究其違約責任，存在較大的風險。
    5、如果出讓方辦理了商品房抵押貸款，而受讓方也要辦理商品房抵押貸款，則雙方應去原銀行詢問能否辦理“轉按揭”手續(xù)，如果可以并且符合條件，雙方直接辦理“轉按揭”手續(xù)即可;如果受讓方不需要辦理抵押貸款，則出讓方應辦理解除抵押貸款手續(xù)，否則將會給雙方辦理備案或產權登記帶來障礙。
    6、如果確是房子不相要而原價轉讓，你也可以與開發(fā)商協商，辦理商品房預售合同終止手續(xù)，到房地產交易中心注銷預售合同備案登記，并且還應當與貸款銀行辦理終止貸款合同手續(xù)，注銷抵押登記，在上述手續(xù)辦清后，新受讓方即可直接與開發(fā)商簽訂商品房預售合同，辦理預售合同備案。但終止預售合同通常要承擔一定的違約責任。另這種轉讓如果有相當大的差價沒有依法納稅，定是有陰陽合同(就是差價)，發(fā)生糾紛會給你帶來麻煩。
    二、如何辦理期房轉讓手續(xù)，期房轉讓怎么辦理
    由于各個地區(qū)在期房轉讓方面的規(guī)定有所不同，我們在此以北京市的相關為具體實例，為大家介紹一下如何辦理期房轉讓手續(xù)。
    《北京市城市房地產轉讓管理辦法》對期房轉讓問題作出了明確規(guī)定。該《辦法》第四十四條規(guī)定，預購人在預售登記后、商品房竣工前轉讓其預購的商品房的，按照下列規(guī)定辦理：
    (一)未付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當取得房地產開發(fā)企業(yè)同意;
    (二)已付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當將其轉讓預購商品房的情況書面通知房地產開發(fā)企業(yè)。 轉讓預購的商品房的，預購人與受讓人應當簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內依照本辦法第四十條的規(guī)定到原登記機關申請變更預售登記。
    從法律的角度分析上述規(guī)定可以看出，期房的轉讓不是房屋的轉讓，而是預購合同的轉讓，北京市的《辦法》明確了與購房轉讓的合法性，同時對轉讓程序進行了規(guī)定。
    1、具備權益轉讓條件
    根據《辦法》規(guī)定，預購房轉讓必須有預購人與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂了商品房預售合同，并在房地產管理機關進行預售登記后就可以進行轉讓。在此，雖未對預售認購協議簽訂后的轉讓作出禁止性規(guī)定，但實際上排除了簽訂認購協議就轉讓期房的合法性。
    2、征得開發(fā)商同意
    根據《辦法》規(guī)定，預購人未付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當取得房地產開發(fā)企業(yè)同意;已付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人無須征得房地產開發(fā)企業(yè)的同意，預購人應當將其轉讓預購商品房的情況書面通知房地產開發(fā)企業(yè)。這一規(guī)定符合《合同法》關于合同轉讓的規(guī)定。
    3、轉讓合同與登記
    《辦法》規(guī)定，轉讓與售房的應當簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內進行預售變更登記。
    4、權益轉讓的法律后果
    根據《合同法》的規(guī)定，合同轉讓后，受讓人取得合同當事人的權利。預購房轉讓后，受讓人取得原商品房預售合同約定的預購人(房屋買受人)的一切權力。
    5、轉讓價格
    《辦法》對轉讓價格沒有作出規(guī)定，《合同法》對期房轉讓的價格也沒有作規(guī)定。所以，對于期房轉讓的價格可以由當事人自行約定。

    查看全文↓ 2019-05-30 23:15:50
  • 154****5520

    期房轉讓要注意哪些事項？
    購買二手房查看清楚以下幾部分就不太會有大問題出現。
    1、核實產權是否清晰:賣方必須是房屋的所有人，通過查驗產權證和產權人身份證核實，確認無誤即可。
    2、核實房屋狀況：在看房的時候從以下幾個方面入手了解： 房屋建筑狀況、房屋小區(qū)狀況、房屋權利情況。這些情況的核實，有利于你控制好交易的實際成本和風險。
    3、明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時間給**款、過戶、交房、給余款幾大步驟。這幾個步驟需要注意：保留好交易的證據、過戶是一定要房產證上所有人都到場才可以過戶、在交房時要查看清楚對方是否繳納清了物業(yè)費、水電煤氣費。
    4、明確違約責任：和賣方要明確嚴格的違約責任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應承擔守約方損失”，缺少實際效果。

    查看全文↓ 2019-05-30 23:15:41

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