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房屋如何評估?怎么對房屋建筑物評估？

133****2166 | 2019-08-02 05:00:31

已有3個回答

  • 156****0015

    房產(chǎn)評估全稱為房地產(chǎn)價格評估，就是對房地產(chǎn)進行估價。在房屋交易中，房產(chǎn)評估有非常重要的作用。大家一定要提前準(zhǔn)備，熟悉相關(guān)流程和方法，以免產(chǎn)生不必要的麻煩。那么，我們?nèi)绾芜M行房產(chǎn)評估、房產(chǎn)評估的方法有哪些呢？下面小編整理了一些有關(guān)房產(chǎn)評估的材料。

    一、需要做房產(chǎn)評估的情形

    ①二手房價格明顯過低

    購買二手房需要繳納一定的稅費，稅費與房產(chǎn)價格緊密相連。當(dāng)房地產(chǎn)管理部門認(rèn)為房屋價格明顯低于房地產(chǎn)價值，交易雙方又不愿意調(diào)整的，就會委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)對交易的二手房進行評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據(jù)。

    ②買賣雙方認(rèn)為有必要

    一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，又不相信對方的報價或中介機構(gòu)的評估，那就可以自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務(wù)所進行評估，然后參考評估價格確定雙方的交易價格。

    ③申請抵押貸款

    向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價值，需對抵押人的房地產(chǎn)進行估價或者有些借款人想知道獲得的貸款金額，也會提前委托評估機構(gòu)對自己的房地產(chǎn)價值進行評估。

    ④發(fā)生房地產(chǎn)糾紛

    查看全文↓ 2019-08-02 05:00:46
  • 138****5308

    目前我國對房屋、建筑物的評估常采用重置成本法。
    首先，應(yīng)依據(jù)評估基準(zhǔn)年份的同類房屋、建筑物的預(yù)算定額或每平方米造價，加上不同年份的增調(diào)系數(shù)及其他應(yīng)計費用，確定現(xiàn)階段每平方米的重置完全價位，則：
    重置完全價值=建筑面積×每平方米重置完全價值 （1）
    在評估中，將上題的公式（1）演變成：
    重估價值=建筑面積×每平方米重置完全價值K1×K2 （2）
    但公式（2）仍有不完備之處，經(jīng)改進為：
    重估價值=（重置完全價值 殘值）×成新率-損壞折減價值 裝修增值 殘值 （3）
    在實際評估中，如使用公式（3）時，可以公式（2）作為參考、對照，務(wù)使評估盡量考慮周密，做到盡可能的公平、合理。

    查看全文↓ 2019-08-02 05:00:42
  • 148****7579

    2016年1月，小張以100萬元價格購入市區(qū)（非北京、上海、廣州、深圳）**一套門面房，面積120平方米，當(dāng)時繳納契稅3萬元。2019年1月，小張將該套房產(chǎn)贈送給曾經(jīng)幫助自己的大劉（贈與時市場價格121萬元，當(dāng)時辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)），贈與過程中，除稅費外未發(fā)生其他費用。2019年12月該房產(chǎn)評估價值為140萬元，大劉將該房產(chǎn)以152.5萬元的價格轉(zhuǎn)讓給老李，其中發(fā)生可扣除的各項行政收費約6萬元。

    該省2019年自1月1日起，實行“六稅二費”減半征收的小微優(yōu)惠，契稅稅率為3%。

    問：大劉受贈行為和轉(zhuǎn)讓行為雙方該如何納稅？



    贈與行為涉稅


    問題1

    贈與人：無償贈與非住房需要繳納哪些稅費？



    個人無償贈送非住房可能會涉及增值稅及附加、印花稅、土地增值稅和個人所得稅。





    增值稅及附加：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號，以下簡稱“財稅〔2016〕36號文件”）附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條規(guī)定，單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，除用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的外，視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。因此，個人贈與非住房，應(yīng)當(dāng)視同銷售不動產(chǎn)，繳納增值稅。

    對于贈與人無償贈送非住房，是否需要繳納增值稅及附加稅費，需要依據(jù)財稅〔2016〕36號文件附件3：《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》規(guī)定，判定贈與是否符合離婚財產(chǎn)分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)等免征增值稅情形。對于案例三中，小張僅僅是因為曾經(jīng)接受過大劉的幫助，贈與的又是非住房，無需判定購買時間是否滿2年，不具備免征增值稅情形，因此需要視同銷售納稅。

    《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號公告印發(fā)）規(guī)定，小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得除住房以外的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。小張的視同銷售，應(yīng)當(dāng)按照該房產(chǎn)贈與時的公允價值減除其購置原價后的余額作為銷售額計稅，計算如下：

    應(yīng)納增值稅額=（全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+5%）×5%=【（1210000-1000000）/1.05】）*5%=10000元



    應(yīng)征附征稅費，因差額征稅中差額大于10萬元，因此不能按照財稅〔2016〕12號文規(guī)定，免征教育費附加和地方教育附加：

    城建稅=10000*7%*50%=350元

    教育費附加=10000*3%*50%=150元

    地方教育附加=10000*2%*50%=100元





    印花稅：《印花稅暫行條例》及實施細(xì)則規(guī)定，在中國境內(nèi)書立、領(lǐng)受應(yīng)稅憑證的單位和個人，應(yīng)依法繳納印花稅。應(yīng)稅憑證中，包括單位和個人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。案例中小張將非住房無償贈與大劉，雙方都需要按照贈與房產(chǎn)的原價繳納印花稅：

    1000000*0.05%*50%=250元。



    土地增值稅：小張將非住房贈與大劉，需要申報繳納土地增值稅。

    《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，單位和個人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的，需要繳納土地增值稅。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收。

    《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。房地產(chǎn)評估價格，是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實際成交價低于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機關(guān)參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

    財政部、國家稅務(wù)總局在《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中，進一步明確，細(xì)則中所稱的“贈與”是指房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，或是通過中國境內(nèi)非營利的社會團、國家機關(guān)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。案例中，小張將非住房贈與大劉，不符合其中不征土地增值稅的“贈與”范圍，需要申報繳納土地增值稅。

    小張贈與大劉非住房的土地增值稅額的計算，關(guān)鍵在與如何確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入和扣除項目金額。

    由于贈與本身沒有成交價格，因此“由稅務(wù)機關(guān)參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入”?！蛾P(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號，以下簡稱“財稅〔2016〕43號”）規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。小張贈與房產(chǎn)其土地增值稅轉(zhuǎn)讓價格為：121-1=120萬元。

    《土地增值稅暫行條例》規(guī)定：轉(zhuǎn)讓舊房計算增值額的扣除項目，包括舊房及建筑物的評估價格，以及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定，“舊房及建筑物的評估價格”是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。

    《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅(2006)21號）進一步規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5％計算。

    《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定：計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

    小張贈與的非住房，可以請專業(yè)人員評估其“舊房及建筑物的評估價格”，不能取得時，就應(yīng)當(dāng)按照購房發(fā)票所載的金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5％計算。小張的房產(chǎn)購于2016年，到贈與時，其從“從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止”共3整年，每年加計5%共加計15%。

    查看全文↓ 2019-08-02 05:00:38

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