超期交房應(yīng)該怎樣主張賠償?拆遷房屋逾期未交房怎么算賠償

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• 133****2416

  先，遇到延遲交房，應(yīng)仔細(xì)查看您與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，看合同中對(duì)延遲交房是否有相關(guān)規(guī)定。如果合同中對(duì)延遲交房有規(guī)定，按照合同中約定的條款執(zhí)行。如果合同中對(duì)延遲交房沒(méi)有明確規(guī)定，購(gòu)房者是可以退房的。
  其次，應(yīng)了解延期交房的認(rèn)定及賠償標(biāo)準(zhǔn)，除特殊情況外，出賣(mài)人未按合同約定的期限將商品房交付買(mǎi)受人使用，則要承擔(dān)違約責(zé)任。賠償中開(kāi)發(fā)商索賠天數(shù)為實(shí)際交房日與合同約定交房日的差，一般雙方協(xié)商的違約金賠償金額為已交房款的萬(wàn)分之一，如果協(xié)商解除合同，出賣(mài)人應(yīng)在三十天內(nèi)向買(mǎi)受人退還全部付款，并支付1%的違約金，如果協(xié)商繼續(xù)履行合同，一般雙方協(xié)商的違約金賠償金額為已交房款的萬(wàn)分之一。
  遭遇延期交房該如何索賠維權(quán)？業(yè)內(nèi)人士支招，應(yīng)注意搜集開(kāi)發(fā)商延期交房的證據(jù)，保留延期交房的額外損失證據(jù)，還應(yīng)注意訴訟實(shí)效，了解延遲交房退房條件，開(kāi)放商延遲交付超過(guò)30-90天，買(mǎi)受人就有權(quán)要求退房，一般情況下開(kāi)發(fā)商應(yīng)向買(mǎi)受人雙倍退還定金或支付房款利息。

  查看全文↓ 2019-10-23 06:41:11
• 145****8779

  1、業(yè)主按合同約定索賠便是，要求按總房?jī)r(jià)的日千分之一賠償損失。開(kāi)發(fā)商不履行違約責(zé)任的，可上訴到法院獲取支持。
  2、開(kāi)發(fā)商只能從可以免責(zé)的范疇來(lái)減少賠償，如不可抗力因素導(dǎo)致的延期，像冰災(zāi)、地震什么的，但這些自然災(zāi)害造成的影響究竟有多大需要政府權(quán)力部門(mén)認(rèn)定的，不是開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算的。所以開(kāi)發(fā)商要取得有關(guān)權(quán)力部門(mén)認(rèn)定的文件才行。至于拆遷受阻不是不可抗力因素范疇，不能作為免責(zé)的依據(jù)。
  3、這個(gè)沒(méi)什么好詳細(xì)的，合同上關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任已經(jīng)寫(xiě)得很清楚了，且是合法的，按合同辦就是，沒(méi)有約定的情況下再去找法律依據(jù)還差不多。

  查看全文↓ 2019-10-23 06:41:06
• 141****7775

  
  買(mǎi)房本是一件高興的事，但開(kāi)發(fā)商逾期交房，真是讓人難以接受。原本定好的結(jié)婚的日子，接父母的日子，接孩子回家的日子…所有的計(jì)劃都被打亂了。
  
  
  
  
  
  
  
  開(kāi)發(fā)商延期交房，業(yè)主怎么維護(hù)權(quán)益
  
  
  
  （1）維權(quán)前先弄清逾期原因
  
  開(kāi)發(fā)商逾期交房的情況在樓市交易中較為常見(jiàn)。業(yè)內(nèi)人士表示，開(kāi)發(fā)商逾期交房的原因有很多，其中包括:不可抗力的因素;開(kāi)發(fā)商實(shí)力不足;建筑方和開(kāi)發(fā)商有資金糾紛，施工中止導(dǎo)致;因市政配套無(wú)法到位，樓盤(pán)小區(qū)配套無(wú)法如期完成;業(yè)主在收房前發(fā)現(xiàn)樓盤(pán)有各種問(wèn)題而拒絕收房;開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)劃;開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)還未經(jīng)過(guò)有關(guān)驗(yàn)收部門(mén)組織驗(yàn)收合格等等。因此在維權(quán)前一定要了解逾期交房的原因。
  
  一般對(duì)于開(kāi)發(fā)商自己的原因?qū)е碌挠馄诮环?，并符合合同條款約定的時(shí)間，購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。如果非因?yàn)殚_(kāi)發(fā)的責(zé)任導(dǎo)致的逾期交房，例如:自然災(zāi)害、政府一些政策的調(diào)整、法律的變更、買(mǎi)房人自己的原因等，開(kāi)發(fā)商的責(zé)任可相應(yīng)地減輕或免除。
  
  （2）可按合同約定索賠或退房
  
  在了解了逾期交房的原因后，購(gòu)房者還需要仔細(xì)查看與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，看合同中對(duì)逾期交房是否有明確的規(guī)定。
  
  一般商品房買(mǎi)賣(mài)合同中都對(duì)逾期交房有相應(yīng)的時(shí)間和違約金的約定。例如，在逾期不超過(guò)一定的天數(shù)，出賣(mài)人需要按日向買(mǎi)受人支付相應(yīng)的違約金，合同繼續(xù)履行。逾期超過(guò)一定天數(shù)后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。
  
  如果合同中有違約責(zé)任約定，購(gòu)房者可要求開(kāi)發(fā)商按照違約條款來(lái)承擔(dān)責(zé)任。也就是說(shuō)，如果逾期交房不超過(guò)合同約定時(shí)間的，購(gòu)房者可向開(kāi)發(fā)商索要相應(yīng)的違約金，而逾期交房超過(guò)約定時(shí)間的，購(gòu)房者可有權(quán)要求退房。
  
  對(duì)于購(gòu)房時(shí)辦理按揭貸款的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如開(kāi)發(fā)商逾期交房超過(guò)約定時(shí)間的也可審請(qǐng)解除合同，如開(kāi)發(fā)商不同意可到法院訴訟。
  
  

  查看全文↓ 2019-10-23 06:41:01
• 155****6786

  在現(xiàn)實(shí)生活中，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)逾期交房情形時(shí)，其是否一定要承擔(dān)違約責(zé)任，向購(gòu)房者支付違約金？若需支付違約金，違約金又應(yīng)如何計(jì)算？下面就對(duì)這兩方面的問(wèn)題分別予以探討。
  
  
  
  一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逾期交房時(shí)，是否一定要向購(gòu)房者承擔(dān)違約責(zé)任？
  
  
  
  當(dāng)出現(xiàn)逾期交房時(shí)，開(kāi)發(fā)商可以基于哪些事由主張免責(zé)？現(xiàn)實(shí)中包括兩方面，第一個(gè)方面為不可抗力，即施工期間遭遇不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并且不能克服的客觀(guān)情況。第二個(gè)方面則基于的是大部分開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者在購(gòu)房合同中另行約定的因第三方原因可以免除開(kāi)發(fā)商逾期交房違約責(zé)任的條款，例如因市政基礎(chǔ)設(shè)施原因或公共設(shè)施原因?qū)е碌挠馄诮环靠梢悦獬_(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。主要包括：
  
  
  
  1.惡劣天氣
  
  
  開(kāi)發(fā)商能否因惡劣天氣主張免責(zé)，應(yīng)主要注意以下兩點(diǎn)：
  
  
  
  第一，該惡劣天氣是否屬于開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同時(shí)能夠預(yù)見(jiàn)到的客觀(guān)情況，即惡劣天氣是否一律屬于“不可抗力”？在現(xiàn)實(shí)中應(yīng)根據(jù)每個(gè)地區(qū)的不同情況進(jìn)行判斷，比如臺(tái)風(fēng)在內(nèi)陸屬于比較少見(jiàn)的自然現(xiàn)象，因此內(nèi)陸地區(qū)遭遇一定級(jí)別的臺(tái)風(fēng)并導(dǎo)致對(duì)房屋施工構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響、進(jìn)而導(dǎo)致逾期交房的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為不可抗力；但在東南沿海，臺(tái)風(fēng)卻是一種比較常見(jiàn)的自然現(xiàn)象，相關(guān)單位、個(gè)人以及管理部門(mén)往往都會(huì)在臺(tái)風(fēng)季節(jié)到來(lái)前制定好應(yīng)對(duì)預(yù)案，故開(kāi)發(fā)商在確定交房期限時(shí)應(yīng)當(dāng)就一般性臺(tái)風(fēng)對(duì)施工的影響作出預(yù)判并予以考慮，在非超級(jí)臺(tái)風(fēng)或極端惡劣天氣的情況下，開(kāi)發(fā)商以臺(tái)風(fēng)事由進(jìn)行免責(zé)抗辯，一般難以得到法院支持。
  
  
  
  第二，惡劣天氣是否足以導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商延期施工?以《廣東省氣象災(zāi)害防御條例》為例，該條例第二十條規(guī)定“臺(tái)風(fēng)黃色、橙色、紅色或者暴雨紅色預(yù)警信號(hào)生效期間，除必需在崗的工作人員外，用人單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)工作地點(diǎn)、工作性質(zhì)、防災(zāi)避災(zāi)需要等情況安排工作人員推遲上班、提前下班或者停工，并為在崗工作人員以及因天氣原因滯留單位的工作人員提供必要的避險(xiǎn)措施”，因此開(kāi)發(fā)商要主張免責(zé)，不僅應(yīng)證明存在足以影響施工的氣象事由，還應(yīng)證明該事由確已實(shí)際影響到了施工。
  
  
  
  在司法實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商要提供氣象臺(tái)證明、臺(tái)風(fēng)信息等相關(guān)氣象資料證明惡劣天氣確有發(fā)生，還需提供監(jiān)理日志、施工日志等材料證明該天氣已實(shí)際影響到施工，且該監(jiān)理、施工日志對(duì)當(dāng)日天氣情況的描述要明確具體并有該日天氣影響施工的起止時(shí)間，**后還要有記錄人、工程負(fù)責(zé)人和監(jiān)理單位在內(nèi)的其他相關(guān)方簽字，否則法院很難認(rèn)定二者存在因果關(guān)系。
  
  
  
  2.政府行為
  
  
  現(xiàn)實(shí)中，因政府行為導(dǎo)致施工延期的情況五花八門(mén)，開(kāi)發(fā)商能否一律主張免責(zé)，要分別予以分析：
  
  
  
  1. 基于社會(huì)公共利益作出的政府行為，包括建設(shè)工程期間因全國(guó)性中考、高考不允許施工，以及迎接重大社會(huì)活動(dòng)導(dǎo)致停工等。
  
  
  
  目前司法實(shí)踐中有兩種觀(guān)點(diǎn)，第一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為該情況屬于不可抗力；第二種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為該情況屬于簽署合同時(shí)即可預(yù)見(jiàn)的可能影響施工的因素，不能作為開(kāi)發(fā)商延期交房的理由。筆者認(rèn)為不能一概而論，類(lèi)似中高考這樣每年都會(huì)例行發(fā)生的因素或者在簽訂合同前已經(jīng)確定會(huì)發(fā)生影響工期的因素，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)予以預(yù)見(jiàn)并合理安排工期，不能以此為由主張免責(zé)；但如果是施工期間遭遇臨時(shí)舉辦并影響施工的大型活動(dòng)，宜合理認(rèn)定為不可抗力，免除開(kāi)發(fā)商相應(yīng)責(zé)任。
  
  
  
  2. 基于對(duì)特定人、特定領(lǐng)域作出的政府行為。在司法實(shí)踐中，該情況往往是開(kāi)發(fā)商逾期交房的主要原因之一，且一旦出現(xiàn)，對(duì)工程施工的影響時(shí)間也較長(zhǎng)，其中包括政府規(guī)劃調(diào)整、市政配套設(shè)施不到位等。
  
  
  
  比如某案例中，所涉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的進(jìn)線(xiàn)電纜工程屬于市政配套設(shè)施范疇，開(kāi)發(fā)商依法委托國(guó)有獨(dú)資公司進(jìn)行該項(xiàng)目進(jìn)線(xiàn)電纜及總變電所安裝工程的施工，但因該施工線(xiàn)路經(jīng)過(guò)某地段時(shí)遭遇某居委會(huì)以工程進(jìn)入其居委會(huì)紅線(xiàn)范圍予以阻擾，導(dǎo)致工程無(wú)法按期進(jìn)行。主流觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)所涉及的水電煤燃暖等市政基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目均需由相關(guān)政府管理部門(mén)審批，且施工方多為與政府管理部門(mén)具有一定聯(lián)系的國(guó)有壟斷企業(yè)，具有較為濃厚的行政色彩，很多時(shí)候不受市場(chǎng)規(guī)則與合同約定的控制，當(dāng)該情況出現(xiàn)時(shí)開(kāi)發(fā)商無(wú)法單獨(dú)處理，故基于公平責(zé)任原則，宜認(rèn)定為情勢(shì)變更，允許開(kāi)發(fā)商對(duì)合同進(jìn)行變更或解除合同。
  
  
  
  3.“釘子戶(hù)”問(wèn)題
  
  
  因“釘子戶(hù)”問(wèn)題導(dǎo)致無(wú)法或延時(shí)開(kāi)工，該情況一般是由于拆遷原因?qū)е?。開(kāi)發(fā)商是否能夠免責(zé)，存在兩種觀(guān)點(diǎn)，第一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為該情形應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為不可抗力，因?yàn)椴疬w屬于政府或人民法院行為，開(kāi)發(fā)商無(wú)法控制。但第二種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為拆遷安置問(wèn)題與房屋交付問(wèn)題屬不同法律關(guān)系，除重大市政工程外，不應(yīng)認(rèn)定為政府或人民法院根據(jù)維護(hù)公共利益而采取的行為，因此不構(gòu)成不可抗力。筆者認(rèn)為第二種觀(guān)點(diǎn)更為合理，并且開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同時(shí)，一般對(duì)存在“釘子戶(hù)”的事實(shí)是明知的，對(duì)“釘子戶(hù)”可能無(wú)法拆遷或逾期拆遷造成工程建設(shè)和房屋交付遲延的影響完全可以預(yù)見(jiàn)到，因而此種情形不宜認(rèn)定為不可抗力。
  
  
  
  4.施工中重大技術(shù)難題
  
  
  對(duì)于開(kāi)發(fā)商施工時(shí)遭遇重大技術(shù)難題，比如某案例中施工時(shí)，因工程污水管鋪設(shè)涉及地下巨石，如按正常爆破，施工的工期為20-25天，但因工程鄰近居民小區(qū)，無(wú)法采用爆破施工方式，所以只能采取人工挖鑿形式，導(dǎo)致增加工期57天，開(kāi)發(fā)商因此主張免責(zé)并得到了法院的支持。但筆者認(rèn)為如此處理并非完全合理，因?yàn)閲?guó)家對(duì)于施工資質(zhì)有嚴(yán)格要求，如果在施工前，相關(guān)地質(zhì)勘查報(bào)告對(duì)該項(xiàng)目地塊的地質(zhì)情形已有反映，則開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)予以注意并預(yù)見(jiàn)，從而與購(gòu)房者合理確定交房時(shí)間；但當(dāng)?shù)刭|(zhì)勘查報(bào)告并沒(méi)有反映時(shí)，則應(yīng)認(rèn)定為開(kāi)發(fā)商遭遇了不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并且不能克服的客觀(guān)情況，宜按不可抗力處理。

  查看全文↓ 2019-10-23 06:40:57
• 135****7226

  【編者按】
  
  
  為了幫助市民答疑解惑，滿(mǎn)足公眾的法律服務(wù)需求，搭建更便捷的法律服務(wù)平臺(tái)，“上海法治聲音”集合后臺(tái)眾多的律師和律所，推出“我要問(wèn)律師”欄目。在這里，只要你有問(wèn)題，“上海法治聲音”將推薦專(zhuān)業(yè)律師免費(fèi)解答。問(wèn)答內(nèi)容還將同步在“百度新聞上海頻道”、“上海手機(jī)報(bào)”、“上海法治聲音”網(wǎng)站（www.lawsvoice.com）發(fā)布。聯(lián)系我們：可在“上海法治聲音”微信上留言，可撥打電話(huà)021—63225642，或發(fā)送郵箱fazhishengyin@126.com有問(wèn)必答。
  
  
  
  
  
  【音粉求助】
  
  
  
  
  
  章先生是動(dòng)遷戶(hù)，兩年前和甲方簽訂合約，他們是原拆原造，在原來(lái)的基地上重新建造然后再讓章先生住進(jìn)去，合同內(nèi)約定2014年10月交房，但是約定交房日期已過(guò)，現(xiàn)在還沒(méi)有建好，預(yù)計(jì)要到明年才能交房。章先生想問(wèn)：“這種情況對(duì)方是否算是違約了，可否以違約為由起訴甲方？”
  
  
  
  
  【律師解答】
  
  
  
  
  “上海法治聲音”為了丁女士的問(wèn)題咨詢(xún)了上海市申房律師事務(wù)的孫洪林律師。孫律師表示：《合同法》規(guī)定，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。若章先生與甲方的合同中明確約定了該房屋交付和安置房房地產(chǎn)權(quán)證辦理的具體日期，那么甲方應(yīng)依約履行相應(yīng)的義務(wù)。如果甲方?jīng)]有依據(jù)合同約定的期限交付房屋和辦理安置房房地產(chǎn)權(quán)證，屬于不履行合同義務(wù)或者履行義務(wù)不符合約定的，那么甲方應(yīng)依據(jù)合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
  
  
  
  但在實(shí)踐中，有的拆遷人與被拆遷人簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》中對(duì)于期房只約定安置過(guò)渡期限暫定的月份，約定過(guò)渡費(fèi)預(yù)發(fā)的月份，以后以入戶(hù)通知之日為過(guò)渡費(fèi)截止日期按實(shí)計(jì)算；在《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》中并未約定安置房交付及安置房房地產(chǎn)權(quán)證辦理的具體日期。對(duì)于超過(guò)約定臨時(shí)安置過(guò)渡期的，一般由拆遷人按照政策規(guī)定增發(fā)過(guò)渡費(fèi)予以解決。
  
  
  
  因此，對(duì)于章先生遇到的情況是否算是違約，是否以違約為由起訴甲方，應(yīng)依據(jù)以雙方簽訂的合約的內(nèi)容，不能一概而論，要具體問(wèn)題具體分析。
  
  
  
  
  
  
  相關(guān)法條——《合同法》
  第八條　依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。
  
  第一百零七條　當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
  
  
  
  
  
  孫洪林
  上海市政法委案件評(píng)查員
  上海市住房保障和房屋管理局行政復(fù)議委員會(huì)委員
  上海市申房律師事務(wù)所主任
  
  
  上海市申房律師事務(wù)所
  
  地址：上海市天目西路218號(hào)嘉里不夜城二座3101室
  
  聯(lián)系電話(huà)：021-63546661
  
  
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-10-23 06:40:52

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ?? 超期交房應(yīng)該怎樣主張賠償
  答

  由此可知，合同中約定的違約金是主張賠償?shù)闹匾獥l款，所以，建議購(gòu)房人在簽訂合同一定要仔細(xì)閱讀該條款，以免出約定不清的情況。 沒(méi)有約定具體的“違約金”， 則需按照法定賠付！ 很多房屋買(mǎi)賣(mài)合同只是約定了延期交房應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，但沒(méi)有寫(xiě)明賠償數(shù)額或計(jì)算方法，開(kāi)發(fā)商想以此減少自己的責(zé)任，但法律法規(guī)有相應(yīng)的規(guī)定，可按照同地段、同類(lèi)房屋租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)賠付業(yè)主的損失。 由此可知，在違約金的計(jì)算方法中，若合同約定的違約責(zé)任高于實(shí)際損失，那么，應(yīng)該以實(shí)際損失為準(zhǔn)；若合同約定的違約責(zé)任低于實(shí)際損失或沒(méi)有約定損失，那么，是以實(shí)際損失為準(zhǔn)。 違約金約定無(wú)論高低，對(duì)于業(yè)主而言，都應(yīng)“謀定而后動(dòng)，知止而有得”。提示 一旦出現(xiàn)延期交房的情況，應(yīng)注意搜集開(kāi)發(fā)商延期交房的證據(jù)，保留因延期交房引發(fā)直接損失的證據(jù)，除此之外，還應(yīng)注意訴訟時(shí)效，準(zhǔn)備完畢后，再通過(guò)集體訴訟的方式合理維權(quán)，

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• 問(wèn) 超期交房應(yīng)該怎樣主張賠償
  答

  建議先看下商品房買(mǎi)賣(mài)合同里的相關(guān)條款，有約定的按照約定處理，無(wú)約定的與開(kāi)發(fā)商協(xié)商處理。如果協(xié)商未果，可以收集開(kāi)發(fā)商延期交房的證據(jù)，向法院提起訴訟，要求開(kāi)發(fā)商賠償。每逾期一日按房?jī)r(jià)款的一定比例(如萬(wàn)分之三)作為違約金，直到賣(mài)方實(shí)際交付之日止，逾期超過(guò)一定期限的(如3—6個(gè)月)，則買(mǎi)方有權(quán)解除合同，賣(mài)方除應(yīng)向買(mǎi)方退還房?jī)r(jià)款本息外還應(yīng)雙倍返還定金，支付逾期期間的違約金。

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• 問(wèn) 超期交房應(yīng)該怎樣主張賠償?延期交房 如何賠償
  答

  關(guān)商品房買(mǎi)賣(mài)而引發(fā)的法律糾紛層出不窮，掌握有關(guān)法律知識(shí)很有必要。例如，開(kāi)發(fā)商延期交房如何賠償？下文將就此問(wèn)題展開(kāi)分析與討論，希望對(duì)您有所幫助。按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，出賣(mài)人延期交付房屋的，應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失。當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。那么，違約金、賠償損失、解除合同可同時(shí)主張嗎?事實(shí)上，如果合同中約定的延期交房的違約金較高，發(fā)生糾紛訴諸司法后，開(kāi)發(fā)商以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;如果合同中約定的延期交房的違約金過(guò)低，購(gòu)房者可以請(qǐng)求增加，法院會(huì)支持以違約造成的實(shí)際損失確定違約金數(shù)額。以上規(guī)定可知，合同既約定違約金又約定了賠償損失的，不能同時(shí)適用，可擇一較高者適用。

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• 問(wèn) 超期交房應(yīng)該怎樣主張賠償?開(kāi)發(fā)商逾期交房，業(yè)主應(yīng)該怎樣維權(quán)？
  答

  你可以索賠，具體要看合同上對(duì)逾期交房是怎么約定的?？梢砸筚r償，但關(guān)鍵得看合同是如何約定的，建議將合同及相關(guān)資料帶。解答如下：可以要求賠償。但具體的如何賠要看雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是如何約定的。如果房主逾期交房，業(yè)已構(gòu)成了違約，但能否要求賠償及可以賠償多少則要看你們之間的合同是如何約定的，另外你要考慮自己存在不存在先履行義務(wù)尚未履行等情況致使買(mǎi)主享有合同抗辯權(quán)。建議你攜帶有關(guān)資料當(dāng)。

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• 問(wèn) ??上海市**新拆遷房屋逾期未交房怎么算賠償合適呢？有什么建議呢？
  答

  1、業(yè)主按合同約定索賠便是，要求按總房?jī)r(jià)的日千分之一賠償損失。開(kāi)發(fā)商不履行違約責(zé)任的，可上訴到法院獲取支持。2、開(kāi)發(fā)商只能從可以免責(zé)的范疇來(lái)減少賠償，如不可抗力因素導(dǎo)致的延期，像冰災(zāi)、地震什么的，但這些自然災(zāi)害造成的影響究竟有多大需要政府權(quán)力部門(mén)認(rèn)定的，不是開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算的。所以開(kāi)發(fā)商要取得有關(guān)權(quán)力部門(mén)認(rèn)定的文件才行。至于拆遷受阻不是不可抗力因素范疇，不能作為免責(zé)的依據(jù)。3、這個(gè)沒(méi)什么好詳細(xì)的，合同上關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任已經(jīng)寫(xiě)得很清楚了，且是合法的，按合同辦就是，沒(méi)有約定的情況下再去找法律依據(jù)還差不多。

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