商鋪產(chǎn)權面積和使用面積50合理嗎？商鋪產(chǎn)權都是多少年的？

已有5個回答

• 151****9017

  房屋所有權沒有期限限制，只有出讓的國有土地使用權才有期限限制
  房地產(chǎn)商開發(fā)商品房都是通過土地使用權出讓的方式取得土地使用權的，是要支付相應的土地使用權出讓金的。土地使用權出讓，是國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。我們國家土地使用權出讓**高年限按下列用途確定：
  1、居住用地70年；
  2、工業(yè)用地50年；
  3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；
  4、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；
  5、綜合或者其他用地50年。
  純商鋪的土地使用權期限是40年，商住綜合的是50年。你所問的情況要看開發(fā)商取得的證件上對你樓下商鋪的用途性質(zhì)是怎么定義的，如果是純商鋪就是40年，綜合用地是50年，如果也是規(guī)劃為住宅那就是70年，不過其性質(zhì)就不是商鋪了。
  另外以住宅為例，合同上所說的“70年的土地使用權期限”是從開發(fā)商獲得土地使用權時就開始算起了。
  居住用地土地使用權滿70年，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的以外，應當予以批準續(xù)期，經(jīng)批準續(xù)期的應該支付相應的土地使用權出讓金和重新簽訂土地使用權出讓合同。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回，但是房屋所有權還是業(yè)主的，國家收回房屋，應該按照市場價給予業(yè)主合理的補償。

  查看全文↓ 2019-10-13 20:23:35
• 141****4842

  購買小區(qū)商鋪注意事項
  
  一、購買商鋪前應向房屋所在區(qū)的房產(chǎn)交易中心查詢所購房屋的權屬狀況，嚴格審核開發(fā)商是否具備土地開發(fā)到房產(chǎn)銷售的一切證照，包括是否抵押、是否受司法限制等。
  
  二、在簽訂商鋪買賣合同時注意：
  
  1、房屋用途?？词欠翊_實為商用，并在合同中注明；
  
  2、公用分攤面積。商鋪的公攤面積一般在30%-40%，甚至50%。因此對買鋪者來說，購鋪單價高于住宅房，如果允許在一定范圍內(nèi)的誤差，也可能帶來價格上幾萬元的變動，建議購房者選擇按使用面積計單價的方式，并在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權歸屬，確定公用部位的規(guī)劃設計。同時，讓開發(fā)商在購房合同中約定好當商鋪公攤面積過大或過小時的解決辦法；
  
  3、物業(yè)管理。許多購房者與開發(fā)商的糾紛都集中體現(xiàn)在商鋪的物業(yè)管理上，這也是購房者在購買商鋪時極易忽略的環(huán)節(jié)；
  
  4、交房條件。商業(yè)物業(yè)的房產(chǎn)條件對投資商的招商以及經(jīng)營者日后的經(jīng)營都相當重要，在簽訂商鋪合同時應特別約定物業(yè)的平面格局、樓板承重、停車位、消防、廣告位、客貨梯、出入口、通透性、展示面、柱距、層高以及配套設施等條件，并在交房時注意驗收。
  
  三、相當一部分人在購買商鋪時看中的是房產(chǎn)商的承諾，如售后包租，每年的收益率百分之幾。有一點要注意的是，根據(jù)建設部《商品房銷售管理辦法》第十一條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。房地產(chǎn)市場風險較大，購房者要慎重評估房產(chǎn)商的承諾兌現(xiàn)的可能性有多大。
  
  四、貸款與其他稅費方面。商鋪貸款低，年限短，貸款利率相對較高，而銀行對商鋪貸款者資質(zhì)的審核比住宅嚴格，因此，購房者應考慮到貸款不能實現(xiàn)時所面臨的壓力；購買商鋪應繳納總房價4%的契稅，另外還有合同印花稅、營業(yè)稅、土地增值稅以及個人所得稅，在這里就不一一細說了。

  查看全文↓ 2019-10-13 20:23:26
• 144****3643

  購買小區(qū)商鋪注意事項
  
  注意一：用途
  
  目前市場上某些商鋪是由原來的住宅通過“居改非”變更過來的，這兩類房屋是兩種完全不同的土地使用性質(zhì)。
  
  “住宅”是專供居住的房屋，“商用房”(全稱是商業(yè)服務用房)則是從事商業(yè)和為居民生活服務所用的房屋，兩者至少在三個方面發(fā)生變更。從土地管理角度看“居改非”已經(jīng)改變了土地用途，即把“居住用地”改變?yōu)椤吧虡I(yè)用地”；從規(guī)劃角度看，其內(nèi)涵已被變更為《建設工程規(guī)劃許可證》中的各項規(guī)定；從房屋使用功能角度看，房屋用途具有了經(jīng)營功能。
  
  《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第18條曾經(jīng)規(guī)定：“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，依照本章的有關規(guī)定重新簽訂土地使用權出讓合同，調(diào)整土地使用權出讓金，并辦理登記”。 可以看出，所投資的“商鋪”如果原來是居住用地的話，以后會有麻煩。
  
  注意二：規(guī)劃變更
  
  要搞清楚商鋪所在地及其周邊地區(qū)今后是否會面臨規(guī)劃方面的變更，這也將決定投資是否成功的重要環(huán)節(jié)。
  
  從宏觀角度看，整個城市如果推出新一輪規(guī)劃綱要的話，所投資的商鋪未來肯定受到新一輪規(guī)劃的影響。從微觀角度看，一旦所投資的商鋪周邊規(guī)劃開建新的軌道交通線，可以肯定該商鋪有著上升的價值。
  
  注意三：相關權益
  
  所謂商鋪權益主要包括兩個內(nèi)容，一是房屋產(chǎn)權，二是其他相關權益。前者只要有產(chǎn)證就可以證明，而后者涉及的內(nèi)容有很多。譬如二手商鋪原來是否有租客、該租客同房東之間有何協(xié)議、商鋪室內(nèi)裝修部分如何處理等等，這里都會涉及到投資客的“權益”。
  
  大家知道，二手商鋪原有租客有“優(yōu)先購買權”，所以投資客在買房前一定要了解租客同房東原來簽訂的協(xié)議內(nèi)容。如果租客放棄“優(yōu)先購買權”，房東也必須出示有關書面證據(jù)。至于原有的裝修、設備等問題，投資客也要問清楚其中的權益范圍，以免買下后發(fā)生賠償?shù)嚷闊┦虑椤?注意四：面積大小
  
  商鋪根據(jù)地段和樓層的不同，其價值同面積大小成正比。但從個人投資經(jīng)營及自身風險角度考慮，商鋪面積一般在50至100平方米為宜。 類似面積商鋪有市場層面廣、出租容易、經(jīng)營靈活、租金較高、前期投資較小、投資風險較低等
  
  優(yōu)勢，如小飲食業(yè)、服裝店、便利店、咖啡店、花鋪、茶吧、藥店等等，面積都不需要過大。 選擇商鋪面積主要注意兩點，繁華鬧市地段商鋪因地價較高，投資時盡量注意減小單個門面面積，目標是提高商鋪的單位面積價值；若是二層以上的商鋪，盡量選擇開放式和多通道布局的商鋪，以便讓顧客方便駐足和流動。
  
  注意五：用途結(jié)構(gòu)
  
  商鋪內(nèi)部結(jié)構(gòu)狀況對個人投資客大有講究，特別考慮投資商鋪做餐飲業(yè)時，絕不能回避這一點。
  
  要注意許多住宅小區(qū)底樓店鋪是不允許搞餐飲業(yè)的，哪怕沿街也不行。投資商鋪前一定要了解是否有廚房和衛(wèi)生設施、可否做餐飲行業(yè)等。商鋪內(nèi)在結(jié)構(gòu)和尺寸也大有講究，譬如層高是多少、能否加裝夾層(或者送夾層)等。底層商鋪層高若在5米以上，投資客可以自己加裝夾層。一層用于經(jīng)營，二層用于居住或小型辦公室，這是**理想的商鋪了。
  
  要注意商鋪結(jié)構(gòu)和模式不能零亂、戶型結(jié)構(gòu)合理、有效使用面積高，這類商鋪一來便于經(jīng)營；二來物業(yè)公司也方便管理，商鋪價值也就相應提高了。
  
  注意六：設備裝修
  
  購買商鋪時有必要關心室內(nèi)的裝修和設備等情況，尤其對房屋的裝飾要有詳細的約定。
  
  一般情況下二手商鋪都是經(jīng)過裝修的，有的還帶有各種設備。雙方簽訂買賣合同時**好另外單獨訂立一個附件，即《房屋設備裝修裝飾清單》。列出這些設備和裝修費用等情況，譬如是否包括在房屋總價內(nèi)，折價的話可折多少等，以免日后同原房東以及周邊鄰居發(fā)生矛盾。
  
  注意七：稅費品種
  
  商鋪買賣需要繳納稅費，個人投資客一定要厘清這些稅費。因為，這些費用所占房價的比例很高。主要有營業(yè)稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個人所得稅等，具體都要在協(xié)議中講清楚。有人建議，如果是某企業(yè)出售的商鋪，有的可以采用股權轉(zhuǎn)讓形式進行投資。據(jù)說，這樣可以合理規(guī)避部分稅費。
  
  注意八：抵押貸款
  
  投資商鋪時若考慮辦理抵押貸款，必須了解房地產(chǎn)抵押貸款方面的有關知識。
  
  目前，銀行對商鋪貸款審核比較嚴格，**低面積標準定為50平方米、**低總價定為40萬元、貸款成數(shù)大都為5成。而對于那些臨街具有獨立產(chǎn)權的商鋪以及分割型商鋪，抵押貸款審批更為嚴格。因為，這些商鋪可能涉及到今后規(guī)劃動遷或鄰居產(chǎn)權糾紛等難題。 商鋪抵押貸款前投資客必須到銀行進行估價，所估價格通常由商業(yè)銀行委托評估公司擬定。所估
  
  價格一般不會超過評估價，商鋪的實際抵押貸款成數(shù)也就低于5成。
  
  注意九：回報時間
  
  商鋪投資講究的是長期回報，從目前國內(nèi)外大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗來看，一個優(yōu)質(zhì)商鋪所獲得的長期租金收益遠遠高于初始投入。
  
  對于商鋪投資來說，“地段、地段，還是地段”這句“名言”仍然適用。而且，商鋪投入同回報通常也是成正比的，但也有特例。
  
  譬如一些城鄉(xiāng)結(jié)合部的商鋪，剛建成是冷落的。但是，隨著城市化進程的加速，區(qū)域市場從無到有，從小到大。包括區(qū)域人口的增加、居住社區(qū)的出現(xiàn)、道路開通、公共設施興建等，房價或鋪價都會水漲船高，促使商鋪投資**。當然，不是人人都能看準這種“潛力鋪”的，主要還是要耐得住寂寞。
  
  如果投資那些大型商業(yè)地產(chǎn)項目中的商鋪，開發(fā)商的素質(zhì)包括其實力、能力、誠信度、專業(yè)度和知名度等等值得關注，這同商鋪投資回報是密切相關的。因為，這涉及到開發(fā)商未來對該商鋪的市場培育以及統(tǒng)一經(jīng)營管理等問題。
  
  注意十：市場因素
  
  市場因素對商鋪的影響是至關重要的，這里包括宏觀、中觀以及微觀等各種因素。有些是能夠預見并掌控的，但有些卻是難以預料的，這就要看投資客本人的綜合素質(zhì)了

  查看全文↓ 2019-10-13 20:23:17
• 154****2468

  土地出讓年限屆滿，商品房還是你自己的。
  
  只是由于出讓金交納了40-70年，之后，則要交納相應的土地租金也就是出讓金。
  
  這個國家都有考慮，并且已經(jīng)出臺了相關文件解答了。
  
  只是現(xiàn)在還沒有一宗用地達到年限。 繳納多少目前沒有統(tǒng)一規(guī)定，估計，**早到2020年以后，**早一批商業(yè)用地（年限40年），才會涉及這個問題。
  
  另外投資商鋪需要注意：商鋪投資地段是首位重要的，和地段同等重要的有人流量、可視性、可達性，以及投資的安全性是投資商鋪幾個重要的因素。評價一個商鋪的**潛力，不能看它的今天，要看未來區(qū)域市場5年、10年規(guī)劃和動態(tài)的變化。

  查看全文↓ 2019-10-13 20:23:05
• 144****8291

  純商鋪的土地使用權期限是40年，商住綜合的是50年。
  
  根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》：
  
  第十二條 土地使用權出讓**高年限按下列用途確定：
  
  （一）居住用地七十年；
  
  （二）工業(yè)用地五十年；
  
  （三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；
  
  （四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；
  
  （五）綜合或者其他用地五十年。

  查看全文↓ 2019-10-13 20:22:50

相關問題

• 問 商鋪產(chǎn)權面積和使用面積50平方合理嗎
  答

  　　符合通常的慣例，相對而言，比較合理。商鋪公攤比例，一般在40%~50%之間 ?！　∫?、至目前為止，我國法律、法規(guī)、部門規(guī)章等，對商鋪的公攤面積比例，并沒有強制性的標準；　　二、共有建筑面積分攤計算公式：　　1、分攤共有建筑面積＝套內(nèi)建筑面積×共有建筑面積分攤系數(shù)；　　2、公有建筑面積分攤系數(shù)＝共有建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和；　　3、共有建筑面積＝整幢房屋建筑面積－套內(nèi)建筑面積之和－不用分攤的建筑面積（幢內(nèi)作為公共配套的房屋和作獨立使用的地下室、汽車庫、人防工程等建筑面積）

  全部3個回答>
• 問 商鋪產(chǎn)權面積和使用面積50合理嗎？多大的差距是合理？
  答

  商品房都是有公攤的，很正常，因為你居住的房子還有公共的區(qū)域，樓道啊，電梯間啊等等，公共面積也要攤一部分到你的這套房里面的，大家都一樣。至于公攤的系數(shù)計算，是根據(jù)個樓盤情況不一樣來計算的，一般6層左右的多層樓房是在10％左右，100個平方的房子實際得房面積能有85－90平米就很好了；8層以上的小高層、高層（電梯房之類），公攤系數(shù)就更大，一般都有25－30％左右。如果你買的是商鋪，**高有公攤為50％的，所以你的這個公攤系數(shù)是正常的，每家每戶都一樣。國家對這個也有規(guī)定，系數(shù)也是由房管部門經(jīng)過科學測量得出的結(jié)果。

  全部5個回答>
• 問 ??商鋪產(chǎn)權面積和使用面積50合理嗎？商鋪使用面積到底怎么算，包括墻面、柱體的面積嗎？
  答

  合同上寫使用面積，這說明這開發(fā)商比較業(yè)余。首先，從不管是房產(chǎn)測繪報告，還是**終的產(chǎn)權證上，都不會有“使用面積”的字樣，只會有：建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積。就現(xiàn)在來說，所謂的使用面積一般指的是套內(nèi)面積。而套內(nèi)面積是從分隔墻、分戶墻墻體中線來開始計算的。如果墻體上或者房屋內(nèi)部有柱，那柱也會劃分到套內(nèi)面積中。例如，如果你是1號商鋪，那么你與臨近的2號商鋪之間會有一戶分隔墻，假如該墻體為240mm厚，那這面墻體在計算套內(nèi)面積的時候，會分別劃分120mm到1、2號商鋪套內(nèi)來計算面積。就房產(chǎn)測繪法規(guī)來說，國標有《房產(chǎn)測量規(guī)范》，各個地方也有相應的《房產(chǎn)測繪實施細則》，或多或少會因地存在差異，但就套內(nèi)面積如何計算這一點上，是肯定完全一致的。

  全部5個回答>
• 問 商鋪產(chǎn)權是多少年?請問商鋪產(chǎn)權都是多少年的？
  答

  純商鋪的土地使用權期限是40年，商住綜合的是50年?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定：土地使用權出讓**高年限按下列用途確定：1、居住用地七十年；2、工業(yè)用地五十年；3、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；5、綜合或者其他商鋪用地五十年。

  全部5個回答>
• 問 商鋪有多少年產(chǎn)權?商鋪產(chǎn)權都是多少年的？
  答

  商鋪土地用途為商業(yè)，使用年限為40年。如果是沿街的公寓，底樓商鋪，樓上公寓的，土地用途為綜合的，使用年限為50年。上面的年限都要包括建設所花的時間，不是從你購買算起的

  全部5個回答>