購置有房貸的二手房，怎么辦理手續(xù)比較保險(xiǎn)？

已有10個(gè)回答

• 158****7386

  有房貸的房子如果不是你幫業(yè)主贖樓就沒有什么風(fēng)險(xiǎn),找擔(dān)保公司贖樓就行了

  查看全文↓ 2014-03-04 11:51:33
• 132****7543

  目前二手房銀行貸款**高可以貸總房?jī)r(jià)的70%!貸款.分為公積金貸款，商業(yè)貸款（按揭）和組合貸款（公積金和商業(yè)組合貸款）
  辦理方式:
  貸款流程:
  
  購買商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房辦理個(gè)人住房公積金貸款第一步：到貸款銀行提出借款申請(qǐng)
  
  借款人持購房合同和開發(fā)商售房許可證復(fù)印件、身份證、住房公積金儲(chǔ)蓄磁卡、印章到各區(qū)縣的建行房地產(chǎn)信貸部申請(qǐng)住房公積金貸款（使用夫妻雙方住房公積金貸款的，還須攜帶結(jié)婚證或其他夫妻關(guān)系證明），填寫“個(gè)人住房公積金貸款貸款申請(qǐng)書”。
  
  第二步：銀行審核
  
  貸款銀行根據(jù)借款人提供的資料，考核借款人是否符合貸款條件，計(jì)算貸款額度，確定貸款期限。
  
  第三步：到貸款銀行簽訂借款合同
  
  貸款銀行審核借款人的申請(qǐng)后,借款人與銀行簽訂借款合同和抵押合同(不用房屋擔(dān)保的簽訂質(zhì)押合同)。
  
  第四步：到產(chǎn)權(quán)部門辦理貸款擔(dān)保手續(xù)
  
  辦理住房公積金貸款有兩種擔(dān)保方式，借款人可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇其中的任何一種。
  
  1、借款人可用自有、共有或第三人房產(chǎn)進(jìn)行抵押
  
  購買商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房（已取得產(chǎn)權(quán)證）并以所購建房屋辦理抵押的，持借款人身份證、預(yù)交款收據(jù)原件、名章、借款合同、抵押合同，填寫《**市房屋他項(xiàng)權(quán)申請(qǐng)登記表》并加蓋借款人 (抵押人)和貸款銀行 (抵押權(quán)人)印章后，到房屋座落地的產(chǎn)權(quán)管理部門辦理《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。
  
  借款人用期房抵押的（沒有取得產(chǎn)權(quán)證）,持上述材料到房屋座落地的區(qū)縣房地產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)管理部門辦理《**市房地產(chǎn)抵押權(quán)證明書》。
  
  2、用國(guó)債、銀行定期存單等貸款銀行認(rèn)可的有價(jià)證券進(jìn)行質(zhì)押，借款人持有價(jià)證券交貸款銀行收押保管。
  
  第五步：辦理住房抵押保險(xiǎn)手續(xù)
  
  借款人到產(chǎn)權(quán)部門辦理完抵押或質(zhì)押手續(xù)后,連同借款合同、抵押合同（質(zhì)押合同）、房屋他項(xiàng)權(quán)證、抵押權(quán)證明書等借款資料交貸款銀行辦理房屋保險(xiǎn)手續(xù)。
  
  第六步：簽訂還款協(xié)議和劃款
  
  采用儲(chǔ)蓄卡代扣方式還款的,借款人到建行儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)辦理還款代扣儲(chǔ)蓄卡,并與貸款銀行簽訂代扣協(xié)議。委托單位代扣還款的，單位與貸款銀行簽訂協(xié)議。
  
  第七步：銀行劃款
  
  借款人按與貸款銀行約定的時(shí)間到貸款銀行辦理領(lǐng)款手續(xù),貸款銀行將款項(xiàng)劃入售房單位；用于修、建房的貸款,借款人按借款合同支取。
  
  -------------------------------------------------------------------
  
  公積金款申請(qǐng)人應(yīng)具備的條件:
  
  1、建立住房公積金制兩年以上，并按規(guī)定連續(xù)足額繳存，有完全民事行為能力的職工。
  
  2、購買住房的，須有符合法律規(guī)定的購房合同或協(xié)議；自建住房的，須有規(guī)劃、土地管理部門批準(zhǔn)的文件；大修自住房的，須有規(guī)劃部門批準(zhǔn)的文件；公有住房置換的，借款人須有與置換企業(yè)簽訂的《住房調(diào)劑協(xié)議書》。
  
  3、購買商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房或自建住房的，須將房?jī)r(jià)30%以上自籌資金存入貸款銀行；大修自有住房的，須將修房費(fèi)用50%以上的自籌資金存入貸款銀行；購買私產(chǎn)住房的，須將房屋評(píng)估價(jià)值30%以上自籌資金存入貸款銀行；公房置換的（不購買公有住房產(chǎn)權(quán)的），須將置換企業(yè)評(píng)定的公有住房置換補(bǔ)償費(fèi)50%以上自籌資金存入銀行，購買公有住房產(chǎn)權(quán)的，須將置換企業(yè)評(píng)定的公有住房置換補(bǔ)償費(fèi)和公房出售價(jià)格總額50%以上自籌資金存入貸款銀行。
  
  4、同意用自有、共有、第三方自然人的房產(chǎn)或貸款銀行認(rèn)可的有價(jià)證券進(jìn)行擔(dān)保；以房產(chǎn)作為貸款抵押的，同意辦理抵押房屋保險(xiǎn)。
  
  -------------------------------------------------------------------
  
  貸款申請(qǐng)人需要提交的資料:
  
  1、公積金打印單；
  
  2、儲(chǔ)蓄卡和儲(chǔ)蓄卡確認(rèn)書（持本人身份證到建設(shè)銀行儲(chǔ)蓄所辦理）；
  
  3、經(jīng)房管局備案登記的商品房買賣合同原件四份及復(fù)印件二份（到購房所在地的區(qū)房管局辦理）；
  
  4、房屋他項(xiàng)權(quán)利登記申請(qǐng)表；
  
  5、開發(fā)商的商品房銷售許可證（向開發(fā)商索取復(fù)印件一份）；
  
  6、開發(fā)商的開戶行和帳號(hào)；
  
  7、購房交款收據(jù)原件及復(fù)印件二份；
  
  8、個(gè)人身份證原件及復(fù)印件二份（夫妻雙貸款的需要夫妻二人的身份證）；
  
  9、夫妻雙貸款的需要結(jié)婚證原件及復(fù)印件一份；
  
  10、個(gè)人圖章（楷體） 。
  
  
  

  查看全文↓ 2014-03-04 09:18:48
• 135****7726

  首先要滿足購房條件:
  1.深戶 2,社保滿一年 3,納稅滿一年 (三個(gè)條件滿一個(gè)即可) 去銀行做資金監(jiān)管同時(shí)申請(qǐng)按揭:需要準(zhǔn)備的東西:戶口本(不是深戶的提供社保清單13個(gè)月的,不能有間斷),省份證,未婚證明(或已婚證明),銀行流水,收入證明。

  查看全文↓ 2014-03-03 18:26:01
• 138****8935

  沒有中介的情況下**保險(xiǎn)的是買賣雙方簽合同買方交定金 讓賣方自己還款贖證 再買賣雙方資金監(jiān)管 產(chǎn)權(quán)過戶 查水電煤氣取暖費(fèi)等關(guān)于此房屋的一些消耗費(fèi)用 資金解凍 交易完畢
  
  注意一定要賣方自己還款贖證

  查看全文↓ 2014-03-03 17:00:39
• 144****8796

  鄭州用戶的話，可以到鄭州浦發(fā)銀保辦理，免貸款服務(wù)費(fèi)，中介費(fèi)、過戶費(fèi)。

  查看全文↓ 2014-03-03 10:04:02
• 157****5846

  按揭、出新房產(chǎn)證后抵押

  查看全文↓ 2014-03-03 09:49:41
• 132****7127

  不包含在價(jià)格里，是二手房繳稅是給房管局交的，

  查看全文↓ 2014-03-03 09:18:10
• 142****9900

  **好是買有房產(chǎn)證的房子，否則購買之后會(huì)有很多麻煩……房屋是可以通過房地產(chǎn)中介過戶的。至于辦理貸款，得到銀行才可以執(zhí)行，他需要房屋購買證明之類的才可以，銀行不會(huì)把錢直接給你，是給賣方的%7E%7E%7E具體的去咨詢銀行個(gè)人貸款經(jīng)理，同時(shí)購買房屋的話，中介一般會(huì)一起幫你把手續(xù)給搞定
  房屋轉(zhuǎn)讓過戶的規(guī)定
  投入使用的房地產(chǎn)買賣雙方，應(yīng)當(dāng)簽訂房地產(chǎn)買賣合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，當(dāng)事人在過戶申請(qǐng)前應(yīng)委托經(jīng)市房地局認(rèn)定的法律服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)審，法律服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)符合規(guī)定的自制合同，提出預(yù)審合格意見。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)受理過戶申請(qǐng)后，應(yīng)對(duì)買賣雙方提供的申請(qǐng)過戶資料進(jìn)行審核，審核內(nèi)容如下：
  一、當(dāng)事人提供的材料是否合法、有效；
  二、申請(qǐng)書填寫的內(nèi)容與提供的材料是否一致、無誤；
  三、房地產(chǎn)的權(quán)屬是否清楚，有無權(quán)屬糾紛或他項(xiàng)權(quán)利不清的現(xiàn)象，是否屬于《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的范圍；
  四、受讓人按規(guī)定是否可以受讓該房地產(chǎn)；
  五、買賣的房地產(chǎn)是否已設(shè)定抵押權(quán)；
  六、買賣已出租的房地產(chǎn)，承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)；
  七、買賣共有的房地產(chǎn)，共有人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)；
  八、房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)認(rèn)為應(yīng)該審核的其他內(nèi)容。
  買賣雙方當(dāng)事人對(duì)于市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)作出的不予過戶決定有異議，可向市房地局申請(qǐng)行政復(fù)議，也可直接向人民法院起訴。
  辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶的手續(xù)和費(fèi)用：
  1、5年內(nèi)的房屋過戶，需要由賣方交納個(gè)人所得稅。5年以前的不需交。
  2、第一次過戶要交納1.75%的訖稅（財(cái)政部門收?。?
  3、6元/平方米的手續(xù)費(fèi)（房管局收）
  4、房屋評(píng)估費(fèi)按評(píng)估后總價(jià)的5‰收（評(píng)估事務(wù)所收）
  5、公證費(fèi)**高300元
  根據(jù)以上各項(xiàng)費(fèi)用您自己一算便知。
  經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易應(yīng)繳稅費(fèi)
  一、買賣：
  除所得收益繳納外，以成交價(jià)（或評(píng)估價(jià)）為計(jì)（費(fèi)）基數(shù)按下列規(guī)定繳納稅費(fèi)：
  （一）土地出讓金：按國(guó)家、省已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；
  （二）所得收益繳納（已購經(jīng)濟(jì)適用住房出售免繳）：由賣方繳納。按成交價(jià)扣除當(dāng)?shù)卣嫉耐诮?jīng)濟(jì)適用住房平均單價(jià)、原支付超過住 房面積標(biāo)準(zhǔn)的房?jī)r(jià)款和賣方按本規(guī)定繳納的土地出讓金、印花稅、監(jiān)證費(fèi) 后的凈收益，按超額累進(jìn)比例繳納。成交價(jià)高于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)濟(jì)適用住房平 均單價(jià)50％以下的部分，按20％繳納所得收益，80％歸賣方；成交 價(jià)高于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)濟(jì)適用住房平均單價(jià)50％以上的部分，30％繳納所 得收益，70％歸賣方。超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的凈收益全額繳納。
  （三）印花稅：0．1％，買賣雙方各承擔(dān)一半；
  （四）契稅：1．5％，由買方繳納；
  二、出租：
  （一）土地收益：按出租建筑面積每平方米0．5元征收，由出租方繳納；
  （二）營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、教育費(fèi)附加、社會(huì)事業(yè)發(fā)展費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)附加費(fèi)、城市維護(hù)建設(shè)稅、個(gè)人所得稅：按租金收入10％的綜合征收 率征收，由出租方繳納；
  （三）土地使用稅、印花稅：按現(xiàn)行規(guī)定征收；
  三、已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易的其他行政事業(yè)性收費(fèi)按國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
  房產(chǎn)過戶的費(fèi)用有下列幾項(xiàng)，但各地可能有出入：
  一、政策性收費(fèi)：
  1、契稅：普通住宅：評(píng)估價(jià)*1.5%；非普通住宅：評(píng)估價(jià)*3%
  2、個(gè)人收入調(diào)節(jié)稅：（評(píng)估價(jià)-原購入價(jià)）*20%
  3、營(yíng)業(yè)稅：住宅購入不滿兩年的：評(píng)估價(jià)*5.55%；非普通住宅購入兩年以上的：（評(píng)估價(jià)-原購入價(jià)）*5.55%；普通住宅購入兩年以上的免交。
  4、房產(chǎn)交易費(fèi)：房屋建筑面積*6元/平方米
  5、印花稅：評(píng)估價(jià)*0.1%
  6、房產(chǎn)證工本費(fèi)：85元
  7、土地證工本費(fèi)：105元
  8、交易評(píng)估費(fèi)：評(píng)估價(jià)*0.3%
  二、如果通過中介交易，應(yīng)支付的中介費(fèi)：
  1、交易中介費(fèi)：成交價(jià)*1%
  2、房產(chǎn)權(quán)證代辦費(fèi)：每證100元
  
  房屋轉(zhuǎn)讓過戶的規(guī)定
  投入使用的房地產(chǎn)買賣雙方，應(yīng)當(dāng)簽訂房地產(chǎn)買賣合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，當(dāng)事人在過戶申請(qǐng)前應(yīng)委托經(jīng)市房地局認(rèn)定的法律服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)審，法律服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)符合規(guī)定的自制合同，提出預(yù)審合格意見。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)受理過戶申請(qǐng)后，應(yīng)對(duì)買賣雙方提供的申請(qǐng)過戶資料進(jìn)行審核，審核內(nèi)容如下：
  一、當(dāng)事人提供的材料是否合法、有效；
  二、申請(qǐng)書填寫的內(nèi)容與提供的材料是否一致、無誤；
  三、房地產(chǎn)的權(quán)屬是否清楚，有無權(quán)屬糾紛或他項(xiàng)權(quán)利不清的現(xiàn)象，是否屬于《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的范圍；
  四、受讓人按規(guī)定是否可以受讓該房地產(chǎn)；
  五、買賣的房地產(chǎn)是否已設(shè)定抵押權(quán)；
  六、買賣已出租的房地產(chǎn)，承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)；
  七、買賣共有的房地產(chǎn)，共有人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)；
  八、房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)認(rèn)為應(yīng)該審核的其他內(nèi)容。
  買賣雙方當(dāng)事人對(duì)于市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)作出的不予過戶決定有異議，可向市房地局申請(qǐng)行政復(fù)議，也可直接向人民法院起訴。
  辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶的手續(xù)和費(fèi)用：
  1、5年內(nèi)的房屋過戶，需要由賣方交納個(gè)人所得稅。5年以前的不需交。
  2、第一次過戶要交納1.75%的訖稅（財(cái)政部門收取）
  3、6元/平方米的手續(xù)費(fèi)（房管局收）
  4、房屋評(píng)估費(fèi)按評(píng)估后總價(jià)的5‰收（評(píng)估事務(wù)所收）
  5、公證費(fèi)**高300元
  根據(jù)以上各項(xiàng)費(fèi)用您自己一算便知。
  經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易應(yīng)繳稅費(fèi)
  一、買賣：
  除所得收益繳納外，以成交價(jià)（或評(píng)估價(jià)）為計(jì)（費(fèi)）基數(shù)按下列規(guī)定繳納稅費(fèi)：
  （一）土地出讓金：按國(guó)家、省已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；
  （二）所得收益繳納（已購經(jīng)濟(jì)適用住房出售免繳）：由賣方繳納。按成交價(jià)扣除當(dāng)?shù)卣嫉耐诮?jīng)濟(jì)適用住房平均單價(jià)、原支付超過住 房面積標(biāo)準(zhǔn)的房?jī)r(jià)款和賣方按本規(guī)定繳納的土地出讓金、印花稅、監(jiān)證費(fèi) 后的凈收益，按超額累進(jìn)比例繳納。成交價(jià)高于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)濟(jì)適用住房平 均單價(jià)50％以下的部分，按20％繳納所得收益，80％歸賣方；成交 價(jià)高于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)濟(jì)適用住房平均單價(jià)50％以上的部分，30％繳納所 得收益，70％歸賣方。超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的凈收益全額繳納。
  （三）印花稅：0．1％，買賣雙方各承擔(dān)一半；
  （四）契稅：1．5％，由買方繳納；
  二、出租：
  （一）土地收益：按出租建筑面積每平方米0．5元征收，由出租方繳納；
  （二）營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、教育費(fèi)附加、社會(huì)事業(yè)發(fā)展費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)附加費(fèi)、城市維護(hù)建設(shè)稅、個(gè)人所得稅：按租金收入10％的綜合征收 率征收，由出租方繳納；
  （三）土地使用稅、印花稅：按現(xiàn)行規(guī)定征收；
  三、已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易的其他行政事業(yè)性收費(fèi)按國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

  查看全文↓ 2014-03-02 17:32:57
• 148****9484

  建議您找中介代為辦理手續(xù)將風(fēng)險(xiǎn)將到**低，會(huì)給您聯(lián)系擔(dān)保公司贖樓的了．

  查看全文↓ 2014-03-02 16:47:36
• 158****4135

  二手房貸款手續(xù)辦理時(shí)間要一個(gè)月左右,而且房產(chǎn)證辦出來是直接到銀行,房款還完之前拿不到房產(chǎn)證的;辦理手續(xù)比較麻煩,建議你到房屋中介公司做下咨詢,或者讓他們代辦大概300元的費(fèi)用就可以了.

  查看全文↓ 2014-03-01 18:56:14

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• 問 有誰曉得二手房交易怎么辦理手續(xù)呢?
  答

  二手房交易流程和二手房過戶如何辦理呢? 二手房市場(chǎng)火爆，二手房交易也頻繁發(fā)生。但是對(duì)于二手房交易流程購房者了解不是很清楚。二手房購買比新房更為麻煩的是處理產(chǎn)權(quán)相關(guān)。那么，二手房交易流程和二手房過戶如何辦理呢?本文詳細(xì)講解。二手房市場(chǎng)火爆，二手房交易也頻繁發(fā)生。但是對(duì)于二手房交易流程購房者了解不是很清楚。二手房購買比新房更為麻煩的是處理產(chǎn)權(quán)相關(guān)。那么，二手房交易流程和二手房過戶如何辦理呢?本文詳細(xì)講解。二手房交易的整個(gè)過程大致分以下幾個(gè)階段：1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。5、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。二手房交易流程和二手房過戶如何辦理呢?7、對(duì)貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。下面簡(jiǎn)單介紹一下商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、危改回遷房、法院查封或拍賣的房屋過戶程序方面的規(guī)定。一、商品房交易過戶手續(xù)。辦理商品房的交易手續(xù)從法律規(guī)定及行政規(guī)定來看，都是**簡(jiǎn)單的，但經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的復(fù)雜性導(dǎo)致在實(shí)踐過程當(dāng)中商品房的交易過程及其復(fù)雜，涉及到幾類商品房的過戶，對(duì)賣方來說如剛簽完合同未入住的、簽完合同已入住、貸款支付房款的、未辦房產(chǎn)證的、已辦房產(chǎn)證的但未解除抵押的、已辦房產(chǎn)證的等;對(duì)買方來說有一次性付款購買此房的、有通過貸款購買此房、有通過轉(zhuǎn)按揭購買此房的等。上述情況的存在就導(dǎo)致某些交易無法完成，有些交易方式是不合法的，有些交易不被房屋交易管理部門批準(zhǔn)。舉例來說，如剛簽完合同未入住的、簽完合同已入住、貸款支付房款的、未辦房產(chǎn)證的這些情況下買賣雙方簽訂的合同是無效合同(前文已有論述，請(qǐng)參照);如賣方貸款買房，房產(chǎn)證已辦理，但抵押未解除，賣方自己無力一次性清償銀行貸款，不能解除銀行對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的抵押，因此也不能辦理過戶;再比如買方欲通過貸款買房，但賣方也是通過貸款買的房，未還清銀行貸款，房屋正處在抵押狀態(tài)，無法辦理過戶，買方也無法申請(qǐng)貸款，通過同一家銀行轉(zhuǎn)按揭的方式賣方的貸款銀行又不同意，又沒有中介機(jī)構(gòu)或其它的銀行提供其它方式的轉(zhuǎn)按揭(跨行轉(zhuǎn)按揭)，這種情況也辦不了過戶手續(xù)。根據(jù)市場(chǎng)需求，針對(duì)類似于第三種情況，一些大的房屋中介機(jī)構(gòu)或股份制銀行提供一種跨行轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，以利于買賣雙方的交易能順利進(jìn)行。

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• 問 二手房怎么辦理房貸
  答

  二手房辦理房貸和新房辦理房貸的流程是一樣的，需要買賣雙方先簽訂賣房合同，并且明確該房屋是否具備有明晰的產(chǎn)權(quán)，而且房屋是否處于出租的狀態(tài)。此外在進(jìn)行買賣之前還要查看是否在拆遷的規(guī)劃范圍之內(nèi)，如果房屋沒有取得產(chǎn)權(quán)證或者是仍處于還貸款的期間，還需要先將貸款還完房屋解押后，才能夠正常辦理相關(guān)的過戶手續(xù)。在交易之前還需要先對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行驗(yàn)證，不僅要賣方提供產(chǎn)權(quán)人以及共有產(chǎn)權(quán)人的相關(guān)證件，而且還要將身份證原件，房產(chǎn)證原件交由房管局的相關(guān)部門進(jìn)行驗(yàn)證，通過審核之后簽署買賣合同，收取相應(yīng)的定金。在辦理抵押手續(xù)后會(huì)出具他項(xiàng)權(quán)證，此外申請(qǐng)房屋抵押貸款時(shí)，還需要出具申請(qǐng)人的工資證明、收入證明以及能夠提供的自己經(jīng)濟(jì)來源的相關(guān)信息。

• 問 辦理二手房資金托管的具體辦理手續(xù)是怎樣的？
  答

  1、簽訂《資金托管協(xié)議》　　買賣雙方在簽訂《房屋買賣契約》后，雙方可自愿到房地產(chǎn)管理部門辦理資金托管手續(xù)，簽訂《資金托管協(xié)議》?！　?、存入托管資金　　買賣雙方在簽訂《房屋買賣契約》后，雙方可自愿到房地產(chǎn)管理部門辦理資金托管手續(xù)，簽訂《資金托管協(xié)議》，買方將托管資金存入指定銀行托管賬戶。

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• 問 ??我買了一套二手房100平，一次性付款，怎么辦理手續(xù)，手續(xù)費(fèi)需交多少錢？
  答

  二手房辦理過戶流程分買方全款購房及買方按揭貸款購房?jī)煞N情況，具體手續(xù)如下：一、買方貸款購房1、銀行征信調(diào)查（去人民銀行查買方的征信情況）2、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查（調(diào)查房產(chǎn)是否抵押，查封，析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人情況）3、向賣方支付定金并預(yù)留房屋尾款4、房屋過戶的同時(shí)銀行審查貸款條件5、銀行發(fā)放貸款6、雙方共同去做物業(yè)交割7、向賣方支付尾款 二、買方全款購房1、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查（調(diào)查房產(chǎn)是否抵押，查封，析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人情況）2、買方支付賣方定金3、雙方共同去做房屋過戶4、雙方共同去做物業(yè)交割5、買方全款付清給賣方

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• 問 這種二手房可以買嗎？如何辦理手續(xù)？
  答

  選購二手房應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)： 一、是否有私搭私建部分。如占用屋頂平臺(tái)、走廊的情況，或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；是否改動(dòng)過房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺(tái)改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間等，陽臺(tái)是否是業(yè)主自己封閉的，這涉及到面積如何計(jì)算的問題。 二、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積。包括建筑面積、使用面積和房?jī)?nèi)的實(shí)際面積，產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積，**保險(xiǎn)的辦法是測(cè)驗(yàn)量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積，即所謂地毯面積。 三、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn)； 管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡；墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題。 四、考核房屋的市政配套設(shè)施。打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓；打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少臺(tái)的節(jié)目；確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的尷尬；觀察戶內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象；煤氣的接通情 況，是否已經(jīng)換用了天然氣；小區(qū)有無熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器；冬天暖氣的供應(yīng)以及費(fèi)用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。 五、了解裝修的狀況。原房屋是否已裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。 六、物業(yè)管理的水平。水、電、煤、暖的費(fèi)用如何收取，是上門代收還是自己去交；三表是否出戶；觀察電梯的品牌、速度及管理方式；觀察公共樓道的整潔程度及布局；小區(qū)是否封閉；保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心；小區(qū)綠化工作如何；物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。 七、了解往后居住的費(fèi)用。水、電、煤、暖的價(jià)格；物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo) 準(zhǔn)；車位的費(fèi)用。 八、 舊房的歷史。哪一年蓋的，還有多長(zhǎng)時(shí)間的土地使用期限；哪些人住過，什么背景，是何種用途；是否發(fā)生過不好的事情，如是否欠人錢或者發(fā)生過盜竊案；是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用以及水、電、煤、暖的費(fèi)用。 九、 鄰居的組合。好鄰居會(huì)讓你生活愉快。在不同的時(shí)間去社區(qū)內(nèi)看人來人往，通過衣著和生活規(guī)律判斷人的社會(huì)層次；拜訪上、下、左、右的鄰居，了解他們?cè)诖司幼∈欠耥樞模慌c居委會(huì)或者傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。 除此之外，還要了解： 一、產(chǎn)權(quán)——原單位是否允許轉(zhuǎn)賣；確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公房出讓時(shí)是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成；大部分公房進(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓；一般說來，軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（**）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓；注意產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否是同一人；搞清楚是成本價(jià)房還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房或者是經(jīng)濟(jì)適用住房；產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處；一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且要到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性；確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒有抵押（包括私下抵押）、共有人等。 二、 買房——及時(shí)了解手續(xù)、費(fèi)用、程序上的變化。公房上市是一個(gè)新鮮事物，因此要做好心理準(zhǔn)備，隨時(shí)了解政策的變化；媒體報(bào)道十分關(guān)注公房上市，要注意報(bào)紙的新消息；向律師及中介代理行咨詢；**可靠的還是向有關(guān)房管部門咨詢，及時(shí)了解**新的信息。 三、房屋值不值這個(gè)價(jià)——通過對(duì)高層上的公房的反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值；委托信得過的中介公司或者評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估；銀行提供按揭時(shí)會(huì)做保 值評(píng)估，這個(gè)價(jià)格可以看成房屋的**低保值價(jià)。 四、能否做二手房按揭——二手房按揭的條件是：滿18周歲，有城鎮(zhèn)戶口；能提供穩(wěn)定的收入，支付本息的證明；愿意將所買的房子作為抵押，或者能夠提供其他符合條件的抵押；所購房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實(shí)可靠；支付有關(guān)手續(xù)費(fèi)。 五、應(yīng)不應(yīng)該請(qǐng)律師——二手房買賣的情況比商品房更為復(fù)雜，因此有律師提供建議更可靠；公房上市的時(shí)間不長(zhǎng)，能提供這一類服務(wù)的律師并不多，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也無一定之規(guī)；建議請(qǐng)一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面顧問。 六、應(yīng)不應(yīng)該找代理行——代理行的二手房信息要更全面，但是信息的準(zhǔn)確程度還需要驗(yàn)證；在把你的業(yè)務(wù)交給代理行之前應(yīng)該了解：代理行提供的服務(wù)有哪幾項(xiàng)？是否可以幫助申請(qǐng)二手房按揭？買賣過程中若發(fā)生了問題，代理行是否有義務(wù)、有能力負(fù)責(zé)賠償損失？代理行的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？是否能保證買到稱心的二手房？ 七、選擇什么樣的代理行——可靠代理行應(yīng)該提供兩證：有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照 及房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理行資質(zhì)證書；資質(zhì)證書是行業(yè)管理部門頒發(fā)的，對(duì)保證代理行的可靠性更有作用。 八、房款和產(chǎn)權(quán)的交接——不要隨便相信對(duì)方的信譽(yù)，先交錢再過戶還是 先過戶再交錢是一個(gè)重要的問題；可以考慮將房款押在一個(gè)雙方都信得過的單 位，如律師樓或信譽(yù)較好的代理行處，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣主的帳戶。 九、產(chǎn)權(quán)的過戶——必須要經(jīng)過當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理才算完成過戶手續(xù)，有代理行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程；從買房的角度來說，一定要產(chǎn)權(quán)過完戶以后這套房子才真正屬于你，在此之前，賣方隨時(shí)可以毀約。 購二手房應(yīng)注意的問題很多，下面簡(jiǎn)單說幾條： 1、注意房屋所有權(quán)是否真實(shí)、完整、可靠。房屋所有權(quán)人是否與他人擁有“共有權(quán)”關(guān)系，房屋有無其債權(quán)、債務(wù)糾紛。**要緊的是，一定要由賣方提供合法的“房屋所有權(quán)證”。 2、注意所購二手房是否屬于允許出售的房屋。因?yàn)楣灿凶》俊胺扛摹笔鄯繒r(shí)，有些單位還保留有優(yōu)先收購權(quán)。在這種情況下，一定要征詢?cè)a(chǎn)權(quán)單位同意所購房屋轉(zhuǎn)讓的書面意見，并簽章。 3、注意所購二手房的準(zhǔn)確面積。核實(shí)“房屋所有權(quán)證”標(biāo)明的面積數(shù)與實(shí)際面積是否一致，考慮地段、環(huán)境、價(jià)位與房屋結(jié)構(gòu)、格局、采光條件以及物業(yè)等問題，清楚辦理購買二手房的規(guī)定程序。 4、要謹(jǐn)慎簽合同，拿不準(zhǔn)時(shí)不要貿(mào)然落筆。因?yàn)槎址抠I賣同樣受《合同法》調(diào)整，一落筆就產(chǎn)生法律效力，要承擔(dān)法律責(zé)任。 關(guān)于二手房過戶手續(xù)： 簽訂房屋買賣合同后，應(yīng)到市房產(chǎn)交易中心辦理私房轉(zhuǎn)移登記，辦事程序?yàn)椋?（一）需提交的資料 ①房屋所有權(quán)證書； ②買賣合同； ③雙方當(dāng)事人身份證原件及復(fù)印件； ④房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)書（收件窗口領(lǐng)取）。 注：1、若單位購買私房，還需提交單位法人或其它組織資格證明（營(yíng)業(yè)執(zhí)照或機(jī)構(gòu)代碼）原件及復(fù)印件（蓋章），單位法定代表人辦證委托書（收件窗口領(lǐng)?。?，受托人身份證原件及復(fù)印件； 2、若非住宅轉(zhuǎn)移，還需提交土地使用權(quán)證書； 3、當(dāng)事人不能親自辦理，需出具委托書或公證書，受托人需出具身份證； 4、房屋若已出租，且承購人非承租人的，需提交承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)證明； 5、若有共有權(quán)人需出具共有權(quán)人同意出售證明和共有權(quán)證書； 6、若經(jīng)法院判決的，需出具法院判決和協(xié)助執(zhí)行通知書。 （二）辦事程序流程示意圖： 收件窗口領(lǐng)表—收件窗口交件—契稅、收費(fèi)窗口交稅費(fèi)—發(fā)證窗口驗(yàn)件、領(lǐng)證 （三）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 1、交易手續(xù)費(fèi)：交易雙方各50％ ①住宅：存量住房6元/平方米； ②非住宅：10元/平方米。 2、登記費(fèi)：由購房人交納 ①住宅：80元/套； ②非住宅： (1)100（含100）平方米以下的80元/宗； (2)100——500（含500）平方米以下的120元/宗； (3)500——1500（含1500）平方米以下的200元/宗； (4)1500——3000（含3000）平方米以下的300元/宗； (5)3000——10000（含10000）平方米以下的500元/宗； (6)10000 平方米以上的800元/宗。 3、房屋所有權(quán)證書工本費(fèi)：一本免費(fèi)，每增加一本收10元。 4、印花稅：5元/本（由購房人交納）。 5、契稅：由購房人交納 ①住宅：個(gè)人購買按房產(chǎn)交易額的1.5％交納，單位購買按房產(chǎn)交易額的3％交納； ②非住宅：按房產(chǎn)交易額的3％交納。 （四）領(lǐng)取房產(chǎn)證需攜帶證件 1、已交稅費(fèi)的發(fā)票； 2、個(gè)人購房需持產(chǎn)權(quán)人身份證原件，單位購房需持受委托人身份證原件； 3、收件清單。 注：領(lǐng)取房證時(shí)需產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng)，若產(chǎn)權(quán)人不能到場(chǎng)需提交委托或公證書。

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