??關(guān)于二手房交易中的，買方先行替賣方墊資解押房產(chǎn)證會有哪些風(fēng)險

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• 148****8732

  1、賣方違約拒絕過戶
  賣方收到買方的資金后，可能將資金挪作他用，不及時申請解押。此外，在房價上漲較快的情形下，賣方往往不惜違約以更高的價格另行出售。
  2、賣方一房二賣
  貸款房屋解押后即具備過戶條件，不守交易規(guī)則的賣方可能將房屋另行出售給他人并辦理過戶手續(xù)，如果第三人以合理價格買受，并且已經(jīng)辦理過戶手續(xù)的，第三人取得房屋所有權(quán)。賣方只能依據(jù)房屋買賣合同向出賣人主張違約責(zé)任。
  3、訴訟風(fēng)險
  由于從貸款解押到房屋過戶按照正常手續(xù)還有一個過程，若賣方名下有較多債務(wù)，買方墊款解押后房屋過戶前，交易房屋有可能因賣方其他債務(wù)糾紛被法院裁定保全或者查封，不能繼續(xù)交易，從而房屋買賣合同不能繼續(xù)履行。

  查看全文↓ 2018-08-20 10:32:37
• 141****9553

  買家墊資有幾點需注意：　
  由于賣家的房產(chǎn)還在抵押當(dāng)中，需要還清尾款才能解押，但是賣家手上資金不足，不能還清貸款，那么在出售此套房產(chǎn)時，中介方就會采取讓買家支付**，給賣家進行還貸解押的方式；此種方式也是目前行業(yè)普遍做法。進行解押后，買家才能進行貸款申請，貸款審批通過后就可以進行過戶手續(xù)。
  其實這期間**主要的風(fēng)險往往在買家?guī)唾u家還清貸款后出現(xiàn)：一是業(yè)主對價格反悔，二是業(yè)主惡意詐騙，若出現(xiàn)這兩種不履約的行為，雙方協(xié)商解決不成也只能按照購房合同的約定來處理。
  這就需要在購房合同中進行詳細的約定，約定好具體的違約責(zé)任才行。
  這期間還有幾個關(guān)鍵點需要注意，如支付**款后進行還貸、辦理貸款、辦理網(wǎng)簽，**后過戶等時間點都需要額外注意。可能會遇到之后業(yè)主不配合辦理剩余手續(xù)、買方要申請銀行貸款購房，銀行不同意貸等問題。我們一一進行解答。
  墊資進行還貸時：需要注意**好買家陪同賣家進行還貸行為，買家墊資款不會被業(yè)主轉(zhuǎn)走；必須提前讓業(yè)主簽好首期款收據(jù)(即墊資款)，一旦發(fā)生賣家秘密轉(zhuǎn)走買家墊資款的不法行為，有關(guān)收據(jù)可作為法律訴訟的依據(jù)，證明業(yè)主已收款項。
  辦理貸款時：既然房產(chǎn)已經(jīng)解押，那么買方可以進行貸款了；如果因為賣方的原因?qū)е沦J款不成，可以追究賣方的責(zé)任，需要在合同中約定好責(zé)任，同時督促中介方進行處理；如果因為買家個人信用等問題導(dǎo)致貸款不成，那么買家的**款等就比較難處理了，其實進行交易之前就需要提前了解自己的個人信用，避免因為自身原因?qū)е沦J不了款。
  辦理網(wǎng)簽時：一定要立即網(wǎng)簽，二手房網(wǎng)簽的好處在于鎖定交易房源，業(yè)主不可能出現(xiàn)一房多賣的情形，買家墊資解押后業(yè)主不配合辦理過戶也不能再出售。
  **后過戶時：需要賣家交出房產(chǎn)證和身份證明等原件和買家一起到房管局進行過戶手續(xù)，有些地方實行的是兩證分發(fā)的方式，遇到這種情況，在辦理房產(chǎn)證過戶后，特別需要注意土地證也需要賣家配合辦理。

  查看全文↓ 2018-08-20 10:32:24
• 151****2427

  “如果不是熟、知道對方底細的朋友，好別購買按揭房?！笔煜|資解押按揭房的過程和風(fēng)險。正常情況下，房產(chǎn)要提前還款并解押，需要提前一個月和銀行申請，還清余款之后，正常解押還需要一個月時間，隨后才能辦理過戶手續(xù)，“中間這段時間的風(fēng)險無法預(yù)估”。
  主要的風(fēng)險，在于買家?guī)唾u家還清貸款后出現(xiàn)，一種情況是賣家反悔不賣，另一種情況是在買家已墊資解押房產(chǎn)，但還沒有辦理過戶的這段時間中，房東出現(xiàn)了債權(quán)債務(wù)糾紛，另外就是賣家惡意詐騙。當(dāng)然，第三種情況較為少見，而第二種情況的風(fēng)險大。
  房東有沒有債權(quán)債務(wù)關(guān)系，往往無處可查。在規(guī)避此類風(fēng)險時，多數(shù)人依賴于公證，而實際上，公證只是將房屋的一些行使權(quán)力授予買家，而產(chǎn)權(quán)歸屬的性質(zhì)并不會發(fā)生改變。也就是說，萬一房東有債券債務(wù)糾紛，法院將該房產(chǎn)凍結(jié)，而買方即便是已經(jīng)繳交房款，也無法維護自己的權(quán)益，更無法證明房屋產(chǎn)權(quán)歸自己。

  查看全文↓ 2018-08-20 10:32:14

相關(guān)問題

• 問 ??買方先行替賣方墊資解押房產(chǎn)證會有哪些風(fēng)險
  答

  “如果不是熟、知道對方底細的朋友，好別購買按揭房?！笔煜|資解押按揭房的過程和風(fēng)險。正常情況下，房產(chǎn)要提前還款并解押，需要提前一個月和銀行申請，還清余款之后，正常解押還需要一個月時間，隨后才能辦理過戶手續(xù)，“中間這段時間的風(fēng)險無法預(yù)估”。主要的風(fēng)險，在于買家?guī)唾u家還清貸款后出現(xiàn)，一種情況是賣家反悔不賣，另一種情況是在買家已墊資解押房產(chǎn)，但還沒有辦理過戶的這段時間中，房東出現(xiàn)了債權(quán)債務(wù)糾紛，另外就是賣家惡意詐騙。當(dāng)然，第三種情況較為少見，而第二種情況的風(fēng)險大。房東有沒有債權(quán)債務(wù)關(guān)系，往往無處可查。在規(guī)避此類風(fēng)險時，多數(shù)人依賴于公證，而實際上，公證只是將房屋的一些行使權(quán)力授予買家，而產(chǎn)權(quán)歸屬的性質(zhì)并不會發(fā)生改變。也就是說，萬一房東有債券債務(wù)糾紛，法院將該房產(chǎn)凍結(jié)，而買方即便是已經(jīng)繳交房款，也無法維護自己的權(quán)益，更無法證明房屋產(chǎn)權(quán)歸自己。

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• 問 二手房交易，買方要以賣方的房產(chǎn)證抵押貸款，有什么風(fēng)險？
  答

  整個交易是一環(huán)扣一環(huán)的，很安全的，交易中心和銀行都是有擔(dān)保公司的，銀行會在交易中心做好抵押后直接拿到抵押登記證，然后放款，有的銀行抵押登記證要在拿產(chǎn)證的時候送給他，這就是中介公司的作用了，所以不用擔(dān)心客戶跑了不做抵押，然后銀行不放款。

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• 問 二手房交易，全款買房，中介介入，買方墊資贖樓，求助
  答

  你要確定產(chǎn)權(quán)不能只看產(chǎn)權(quán)證，要到國土局或是檔案大廈去查個檔，那才是真正有效的，而賣方欠款并不代表沒有房產(chǎn)證，也就是因為有房產(chǎn)證才有所謂的抵押貸款，這一點沒有錯，請擔(dān)保公司的作用在于做到擔(dān)保作用，擔(dān)保公司拿錢幫你們贖樓，賺取其的的擔(dān)保費，要不沒有擔(dān)保公司，那就要賣方拿錢自己去換，要不就買房拿錢去贖樓，但買方要是拿錢去幫賣房贖樓的話一般不支持，因為所有風(fēng)險都在買方身上

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• 問 二手房買賣墊資流程
  答

  二手房買賣墊資流程如下：1、買賣雙方先要確定交易意向，然后簽訂房屋買賣合同，需要在合同中約定墊資資金的來源，以及需要支付的服務(wù)費由誰支付。2、簽訂房屋買賣合同之后，若是需要擔(dān)保公司或其他金融機構(gòu)墊資，需要將房屋買賣合同和雙方的身份證件等資料準備好，交給墊資方的工作人員進行辦理。3、工作人員收到雙方繳納的資料之后，會到銀行核實出售方貸款的余額，然后到房管局核實房產(chǎn)抵押情況。4、核實完畢后，墊資方會提出墊資申請，辦理完審批手續(xù)之后進行墊資還款。5、將銀行的房貸還清之后，銀行會開具貸款結(jié)清證明，需要由房屋所有權(quán)人和墊資方攜帶此證明，辦理房屋解押登記手續(xù)。6、購買人辦理貸款購房手續(xù)，雙方各自繳納費用，進行物業(yè)交割等事宜。

• 問 請問二手房交易，中介提出墊資，是否有風(fēng)險？有人了解不，謝謝！
  答

  不安全的。中介可能是為了防范他的墊資風(fēng)險提出的這樣的要求，也能理解，但對于你是不安全的。我給你個建議，去昆山交易中心申請資金監(jiān)管，所有的錢都入交易中心的賬戶，包括你的**、貸下來的貸款。等到交易全部完成后，你拿證，他們從交易中心拿錢，對大家都安全。交易中心資金監(jiān)管是免費的，辦理手續(xù)也不太復(fù)雜，就是拿錢的速度慢點，你可登錄昆山交易中心網(wǎng)站查看辦理流程。操作的話先到交易中心3樓找財務(wù)問一下情況。資金監(jiān)管對房東、你、中介來說應(yīng)該是**安全的了。

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