辦理房產(chǎn)過戶要多少天？房主隱瞞房屋被查封中介存在過失也得賠

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  二手房買賣過戶繳納四類稅費(fèi)承擔(dān)主體1、營(yíng)業(yè)稅——賣方繳納(稅率5.55%)根據(jù)2010年房產(chǎn)新政，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間不足5年的非普通住宅按照全額征收營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間超過5年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí) 間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間超過5年的普通住宅免征營(yíng)業(yè)稅。2、個(gè)人所得稅——賣方繳納(稅率交易總額1%或兩次交易差的20% )征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個(gè)人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個(gè)條件：1.家庭唯一住宅2.購(gòu)買時(shí)間超過5年。如果兩個(gè)條件同時(shí)滿足 可以免交個(gè)人所得稅;任何一個(gè)條件不滿足都必須繳納個(gè)人所得稅。注：如果是家庭唯一住宅但是購(gòu)買時(shí)間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內(nèi) 能夠重新購(gòu)買房產(chǎn)并取得產(chǎn)權(quán)則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價(jià)格較低的1%退還。注：地稅局會(huì)審核賣方夫妻雙方名下是否有 其他房產(chǎn)作為家庭唯一住宅的依據(jù)，其中包括雖然產(chǎn)權(quán)證沒有下放但是房管部門已經(jīng)備案登記的住房(不包含非住宅類房產(chǎn))。另注：如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn) 則不管什么情況都要繳納個(gè)人所得稅。而且地稅局在征稅過程中對(duì)于營(yíng)業(yè)稅繳納差額的情況，個(gè)人所得稅也必須征收差額的20%。3、契稅——買方繳納(基準(zhǔn)稅率3%優(yōu)惠稅率1.5%和1%)征收方法：90平米以下的普通住宅，為成交價(jià)的1%，若查實(shí)買方不是唯一住房的按成交價(jià)的3%征 收;90平米-144平米的普通住宅為成交價(jià)的1.5%，若查實(shí)買方不是唯一住房的按成交價(jià)的3%征收;144平米以上的住宅按成交的3%征收;若買方購(gòu) 買的房產(chǎn)是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。4、測(cè)繪費(fèi)房產(chǎn)測(cè)繪收費(fèi)按不同房屋類別分別執(zhí)行不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。山西省關(guān)于房產(chǎn)測(cè)繪的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：住宅用房每平方米(建筑面積，下同)1.00元，商業(yè)樓用房 每平方米1.70元，多功能綜合樓用房每平方米2.40元。房產(chǎn)測(cè)繪收費(fèi)由房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)在房產(chǎn)初始登記測(cè)繪、權(quán)屬和現(xiàn)狀發(fā)生變更需重新測(cè)繪確認(rèn)時(shí)，向委托人收取;在發(fā)生變更測(cè)繪確認(rèn)時(shí)，只需重新繪圖，不進(jìn)行實(shí)地測(cè)量，測(cè)繪費(fèi)按上述標(biāo)準(zhǔn)減半收取。二手房買賣過戶稅費(fèi)相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示1、房屋買賣合同中明確約定“辦理房屋過戶手續(xù)的相關(guān)費(fèi)用均由買方承擔(dān)”，對(duì)于買方而言，營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等需要出賣方承擔(dān)的費(fèi)用，可能也會(huì)被認(rèn)為被約定所變更，而一概由買方承擔(dān)。故，與稅費(fèi)負(fù)擔(dān)相關(guān)的如出賣方家庭成員名下住房情況、標(biāo)的房屋是否為普通住宅、是不是保障性政策房、自用年限是否滿5年、是否有本地戶口、標(biāo)的房屋原始購(gòu)買發(fā)票是否保留等基本情況，買受人都應(yīng)事先核實(shí)清楚。2、“居住使用年限”不等于“辦理產(chǎn)權(quán)證年限”。二手房交易過戶，可能影響稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比例的是后者而非前者，故簽約時(shí)要對(duì)出賣方的承諾予以充分注意。3、過戶手續(xù)辦理中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)應(yīng)有明確約定。如無約定，實(shí)踐中傾向于由雙方各自承擔(dān)應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用。如在合同中約定“買方拿到產(chǎn)權(quán)證后再交付余款”，則會(huì)認(rèn)為是辦證費(fèi)用由賣方承擔(dān)的約定;但稅費(fèi)約定不明時(shí)，買方先行墊付的，法院可能會(huì)以該約定不明的款項(xiàng)屬另一法律關(guān)系而不予與房款抵扣，直接判決買方支付房款。4、房屋買賣合同約定了個(gè)稅可能出現(xiàn)時(shí)“賣方將定金退還買方，雙方免責(zé)”的負(fù)擔(dān)原則，賣方以此為由主張解除合同時(shí)，應(yīng)對(duì)稅費(fèi)產(chǎn)生負(fù)舉證責(zé)任，同時(shí)該條款會(huì)被認(rèn)為系為買方利益而設(shè)定，應(yīng)由買方選擇是否解除合同，賣方單方解除合同，構(gòu)成違約。5、即便對(duì)于繳納稅費(fèi)義務(wù)負(fù)擔(dān)主體有明確約定，但**終持有繳費(fèi)憑證人與實(shí)際繳費(fèi)主體不一致，或第三方墊付但不能明確被墊付主體，或當(dāng)事人雙方對(duì)該被墊付的結(jié)果有不同解釋的情況下，**好通過在合同中預(yù)先明確，或者對(duì)房屋總價(jià)款的構(gòu)成作出限定性說明，以免第三方向其中一方追償時(shí)，仍面臨誰(shuí)負(fù)擔(dān)的困惑。6、爭(zhēng)議條款：“此次交易成交價(jià)為賣方凈得價(jià)，買賣過程中發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用由買方按照國(guó)家規(guī)定繳納”，該約定并未明確“相關(guān)費(fèi)用”包括雙方在交易過程中各自應(yīng)繳納的稅款，且與合同約定的“交易過程中產(chǎn)生的稅費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用由雙方按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納”對(duì)照，法院可能認(rèn)為，賣方的“凈得價(jià)”仍需依法繳稅。7、購(gòu)買部分房產(chǎn)，辦理過戶時(shí)，存在分戶辦理權(quán)屬證的情況，在約定過戶費(fèi)由買方負(fù)擔(dān)的情況下，所有分戶辦證費(fèi)用是否包含在內(nèi)，應(yīng)在合同中預(yù)先明確約定，以免事后生爭(zhēng)端。二手房過戶稅費(fèi)發(fā)生爭(zhēng)議怎么處理?法律雖規(guī)定房產(chǎn)過戶稅費(fèi)的納稅義務(wù)人為出賣方，但并不禁止當(dāng)事人在房產(chǎn)交易過程中自行約定相關(guān)稅費(fèi)的承擔(dān)主體。二手房買賣合同雙方當(dāng)事人對(duì)交易過程中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)未約定或約定不明，經(jīng)協(xié)商不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，應(yīng)按照稅務(wù)部門對(duì)各類稅種及納稅義務(wù)人的明確規(guī)定確定稅費(fèi)承擔(dān)人。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 16:56:56
• 142****2390

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  2011年8月,楊先生計(jì)劃在北京市通州區(qū)某小區(qū)購(gòu)買一套小戶型房屋。但經(jīng)多方打聽,高額的房?jī)r(jià)還是超出了楊先生的預(yù)算。此時(shí),某中介公司向其推薦了一套低價(jià)房源。經(jīng)確認(rèn),該房屋系限價(jià)商品房,面積近60平方米,售價(jià)僅為70萬元。相對(duì)低廉的價(jià)格吸引了楊先生,但根據(jù)政策規(guī)定,限價(jià)商品房自取得契稅發(fā)票或產(chǎn)權(quán)證起5年內(nèi)不得上市交易,該房屋尚未滿足交易條件,楊先生對(duì)購(gòu)買房屋的風(fēng)險(xiǎn)也表示擔(dān)憂。但在賣房人夏先生和黃女士夫婦的再三保證下,楊先生與夏先生夫婦簽訂了房屋買賣合同,約定楊先生以70萬元的價(jià)格購(gòu)買此房屋,夏先生夫婦在房屋符合上市交易條件后30日內(nèi)配合楊先生辦理房屋過戶登記手續(xù)。
  
  合同簽訂后,楊先生依照合同約定陸續(xù)給付夏先生夫婦購(gòu)房款60萬元,楊先生亦接收了房屋,靜待房屋符合上市交易條件后辦理房屋過戶手續(xù)。不久,通州區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷2011年至2012年的低谷后迅速上漲。2016年4月,夏先生夫婦決定提起訴訟,要求確認(rèn)其與楊先生簽訂的房屋買賣合同無效,理由就是合同內(nèi)容違反了《北京市限價(jià)商品住房管理辦法》的強(qiáng)制性規(guī)定。
  
  對(duì)此楊先生非常不滿,提出涉案房屋雖然是限價(jià)商品房,但雙方明確約定了等待房屋符合上市交易條件后再辦理房屋過戶登記手續(xù),因此該房屋買賣合同并不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定,合同應(yīng)屬合法有效。夏先生夫婦毀約的真正原因是房?jī)r(jià)的大幅上漲。越想越氣的楊先生隨后也向法院提出了反訴,要求解除雙方簽訂的房屋買賣合同,但夏先生夫婦必須要賠償其各項(xiàng)損失及購(gòu)房款共計(jì)200余萬元。
  
  北京市通州區(qū)人民法院受理該案后,多次給雙方做調(diào)解工作,**終促成雙方協(xié)商一致,確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣合同無效,楊先生須將房屋返還給夏先生夫婦,夏先生夫婦則給付楊先生購(gòu)房款及補(bǔ)償款共計(jì)195萬元。
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 16:56:52
• 145****2183

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  　對(duì)于普通家庭而言，房屋買賣無疑是一件大事。購(gòu)房人不僅希望能夠順利實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)過戶，還希望購(gòu)買到的房屋足夠“干凈”，也就是不存在他人的戶口登記。如果對(duì)房屋的情況缺乏了解、合同條款又約定不明的話，很容易因?yàn)閼艨谶w移問題產(chǎn)生糾紛?！　∮浾邚谋本┤性毫私獾剑?015年至2017年，該院共審理涉戶口遷移房屋買賣合同糾紛案件53件，其中有普通房屋也有學(xué)區(qū)房，有出賣人家庭的戶口也有案外人的戶口?！　《址课葙I賣大多都經(jīng)由中介機(jī)構(gòu)提供服務(wù)。在中介機(jī)構(gòu)提供的格式合同中，大多都會(huì)對(duì)戶口遷出的時(shí)間和違約金作出約定。法官提醒市民，在簽訂房屋買賣合同之前，出賣人一定要謹(jǐn)慎查明房屋是否存在戶口登記，如果存在，應(yīng)及時(shí)履行遷出義務(wù)，否則會(huì)因?yàn)檫`反合同約定承擔(dān)賠償責(zé)任?！　　拔覀儗?duì)涉案房屋所處區(qū)域梳理，涉及學(xué)區(qū)房買賣的案件約占20%。部分以子女入學(xué)為主要目的的購(gòu)房者，因涉案房屋存在遷出戶口障礙等原因無法遷入戶口，或遷入戶口后因?qū)W籍使用限制等原因無法確保子女入學(xué)資格，導(dǎo)致購(gòu)房目的無法實(shí)現(xiàn)，從而產(chǎn)生糾紛。”北京三中院民一庭庭長(zhǎng)齊曉丹說?！　∫话闱闆r下，購(gòu)買學(xué)區(qū)房的目的很明確，就是為了子女上學(xué)使用，且該類房屋的銷售價(jià)要高于普通房屋。如果出賣人未及時(shí)遷出戶口，導(dǎo)致購(gòu)買方的子女無法正常使用入學(xué)指標(biāo)，將有可能為此承擔(dān)大額違約賠償?！　≡诒本┤性憾弻徖淼内w某訴李某房屋買賣合同糾紛中，趙某在買賣房屋之初就告訴李某購(gòu)買房屋是為了解決孩子上學(xué)問題，合同約定“如因甲方自身原因未如期或無法將與該房屋相關(guān)戶口遷出的，應(yīng)當(dāng)向乙方支付房屋總價(jià)款10%的違約金，并繼續(xù)履行全部戶口遷出義務(wù)”。后來，李某未按時(shí)遷出戶口，導(dǎo)致趙某子女入學(xué)目的無法實(shí)現(xiàn)，法院依法判決李某依照合同約定支付違約金?！　　皩W(xué)區(qū)房戶口性質(zhì)較為特殊，與一般房屋買賣相比，此類房屋中的戶籍情況對(duì)于購(gòu)買人的利益影響巨大，且時(shí)常影響到合同目的實(shí)現(xiàn)?！北本┤性悍ü賹O京說，如果出賣人未及時(shí)履行遷移戶口義務(wù)，其給購(gòu)買人造成的損失巨大，故需特別注意義務(wù)的履行時(shí)間?！　?jù)了解，涉及學(xué)區(qū)房的房屋買賣合同有時(shí)雖然已經(jīng)進(jìn)入訴訟程序，但學(xué)區(qū)房指標(biāo)并未被占用，購(gòu)買人為了讓出賣人按照約定遷出戶口也會(huì)提起訴訟?！　∪绾伪苊馍鲜鲋笜?biāo)在訴訟過程中被他人惡意使用？對(duì)此，法官建議，買受人如果要求繼續(xù)履行合同，可以在訴訟過程中及時(shí)申請(qǐng)行為保全，禁止出賣人使用涉案房屋及該房屋對(duì)應(yīng)的戶口學(xué)籍。房屋出賣人如果明知學(xué)區(qū)房指標(biāo)使用對(duì)購(gòu)買人造成重要影響仍占用，則可能因“明知”和“惡意”而付出巨大的違約代價(jià)。?
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 16:56:50
• 152****0456

  "遏制天價(jià)過道房 北京規(guī)定平房過戶門道須標(biāo)注
  去年，北京西城區(qū)大耳胡同的一處“天價(jià)學(xué)區(qū)過道”被報(bào)道后，引發(fā)熱議。1月26日，北京市住建委發(fā)布通知，提出住宅平房進(jìn)行房產(chǎn)交易時(shí)，不具有居住功能的門道、廚房、廁所等，在房源核驗(yàn)和不動(dòng)產(chǎn)登記過程中或?qū)⒈粯?biāo)注記載。
  北京市住建委在此次發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地上住宅平房測(cè)繪、交易及不動(dòng)產(chǎn)登記管理的通知（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）中提出，住宅平房申請(qǐng)辦理房源核驗(yàn)時(shí)，屬地房管部門或其委托機(jī)構(gòu)應(yīng)在受理階段進(jìn)行實(shí)地核驗(yàn)，并將門道、通道、廊子、廚房、廁所等不具有居住功能的情況，在存量房交易服務(wù)平臺(tái)房源核驗(yàn)表單中進(jìn)行標(biāo)注，不動(dòng)產(chǎn)登記部門依據(jù)系統(tǒng)中標(biāo)注信息，在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證附記欄中予以記載。
  《通知》還提出，住宅平房應(yīng)當(dāng)辦理房產(chǎn)測(cè)繪成果審核，并嚴(yán)格按照規(guī)劃許可內(nèi)容和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證明記載的房屋平面布局進(jìn)行審核；因新建、翻改建或同一權(quán)利人分割合并等情形申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，除其他規(guī)定材料外，還應(yīng)提交經(jīng)房屋管理部門審核的房產(chǎn)測(cè)繪成果。
  去年，北京西城區(qū)大耳胡同的一處僅10平方米的過道叫價(jià)150萬，中介稱此過道具備房產(chǎn)證，可辦理落戶。媒體報(bào)道后，西城區(qū)相關(guān)部門已約談發(fā)布房源信息的涉事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，要求該公司立即下架該處房源信息，同時(shí)要求其轄區(qū)內(nèi)的所有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得參與過道等類似無居住功能的房屋的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，不能以學(xué)區(qū)住房為賣點(diǎn)發(fā)布房源信息。
  同時(shí)，西城區(qū)在全區(qū)范圍內(nèi)對(duì)類似房屋的不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)重新現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)和重新測(cè)繪，如查出“過道房屋”的情況，將在這類房屋登記表使用用途處明確為“過道”，并要求業(yè)主書面承諾保證過道的通行功能。
  中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授尹飛認(rèn)為，本次發(fā)布的《通知》旨在在全市范圍內(nèi)通過嚴(yán)格依照規(guī)劃許可內(nèi)容，和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證明記載的房屋平面布局，進(jìn)行測(cè)繪成果審核和不動(dòng)產(chǎn)登記，遏制過道類住宅平房的產(chǎn)生，同時(shí)針對(duì)既有存量做出規(guī)范，要求屬地房管部門或其委托機(jī)構(gòu)對(duì)住宅平房進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核驗(yàn)，將申請(qǐng)交易的門道、通道、廊子、廚房、廁所等不具有居住功能的情況進(jìn)行標(biāo)注，以提醒購(gòu)房人謹(jǐn)慎購(gòu)買，維護(hù)其合法權(quán)益，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，并為政府相關(guān)部門嚴(yán)控人口提供依據(jù)。
  來源：中新網(wǎng)
  
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 16:56:48

相關(guān)問題

• 問 房產(chǎn)中介房屋被查封是怎么回事？有誰(shuí)知道情況的說下唄？
  答

  被查封的房產(chǎn)解封方法1、對(duì)于第三人占有的動(dòng)產(chǎn)或者登記在第三人名下的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，第三人書面確認(rèn)該財(cái)產(chǎn)屬于被執(zhí)行人的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)，對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。2、如果債權(quán)人依法申請(qǐng)采取訴訟保全措施并依法提供擔(dān)保，法院可裁定采取查封你家房產(chǎn)的保全措施，待到案件判決并進(jìn)入執(zhí)行程序后，再依法采取相應(yīng)的執(zhí)行措施。人民法院凍結(jié)被執(zhí)行人的銀行存款及其他資金的期限不得超過6個(gè)月，查封、扣押動(dòng)產(chǎn)的期限不得超過1年，查封不動(dòng)產(chǎn)、凍結(jié)其他財(cái)產(chǎn)權(quán)的期限不得超過2年。3、法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。申請(qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)延長(zhǎng)期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)在查封、扣押、凍結(jié)期限屆滿前辦理續(xù)行查封、扣押、凍結(jié)手續(xù)，續(xù)行期限不得超過前款規(guī)定期限的二分之一。4、按照規(guī)格，對(duì)被執(zhí)行人的房屋進(jìn)行執(zhí)行的，應(yīng)該保障被執(zhí)行人的居住條件。當(dāng)然可以對(duì)其房屋進(jìn)行執(zhí)行，扣押置換成小的，剩余部分可以作為履行法院判決。

  全部5個(gè)回答>
• 問 房產(chǎn)被過戶怎么弄? 在過戶的過程中房屋突然被查封，怎么辦？
  答

  方法：1、要求賣方與法院協(xié)商撤銷查封的方式和時(shí)間，陪同賣方向法官了解；2、如果決定為賣方清償債務(wù)，要盡量將房款付到法院，同時(shí)要求賣方方出具收款收據(jù)。千萬不能直接將房款交給賣方，否則有可能被賣方挪用； 3、如果買方已付了定金或者已和賣方簽訂了買賣合同后才發(fā)現(xiàn)房屋被查封，可考解除合同并追究賣方的違約責(zé)任，如雙倍返還定金、支付違約金等。關(guān)于房屋過戶：1、房屋過戶，是指房屋買賣、房屋贈(zèng)予等情況發(fā)生時(shí)，原所有權(quán)人將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移到新所有權(quán)人名下，而在房地產(chǎn)交易中心所辦理的登記。2、房屋過戶的辦理機(jī)關(guān)是房地產(chǎn)交易中心 。3、房屋過戶的當(dāng)事人因不同情況而有所不同。如果是房屋買賣，那么房屋過戶的當(dāng)事人就是買方與賣方。如果贈(zèng)予，那么房屋過戶的當(dāng)事人就是贈(zèng)予人與受贈(zèng)人。房屋過戶手續(xù)所需資料：1、賣方；身份證、戶口簿、結(jié)婚證、房產(chǎn)證、土地證、房屋買賣合同。2、賣方的夫妻雙方必須親自到當(dāng)?shù)胤课莓a(chǎn)權(quán)登記部門簽字。3、買方：身份證、戶口簿、當(dāng)事人親自到當(dāng)?shù)胤课莓a(chǎn)權(quán)登記部門簽字。

  全部3個(gè)回答>
• 問 正被查封的房產(chǎn)能否辦理房產(chǎn)證?
  答

  沒問題，只是依然不能買賣

  全部8個(gè)回答>
• 問 ??哪位知道被查封的房產(chǎn)可以過戶嗎？
  答

  法院查封的房子過了期限如果沒有續(xù)行查封的，法院的查封裁定已經(jīng)失效，可以正常申請(qǐng)過戶?！　　?*高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》　　第四百八十七條 人民法院凍結(jié)被執(zhí)行人的銀行存款的期限不得超過一年，查封、扣押動(dòng)產(chǎn)的期限不得超過兩年，查封不動(dòng)產(chǎn)、凍結(jié)其他財(cái)產(chǎn)權(quán)的期限不得超過三年?！　∩暾?qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)延長(zhǎng)期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)在查封、扣押、凍結(jié)期限屆滿前辦理續(xù)行查封、扣押、凍結(jié)手續(xù)，續(xù)行期限不得超過前款規(guī)定的期限?！　∪嗣穹ㄔ阂部梢砸缆殭?quán)辦理續(xù)行查封、扣押、凍結(jié)手續(xù)。

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• 問 辦理房產(chǎn)過戶要多少天？**三成即要求賣家過戶他用這種方式騙買了10套房
  答

  "一直以來,總有朋友問小編,應(yīng)不應(yīng)該買小產(chǎn)權(quán)房?總結(jié)起來,他們想買小產(chǎn)權(quán)房的原因,大概可歸納為三點(diǎn):1、沒有購(gòu)房資格;2、小產(chǎn)權(quán)房比商品房?jī)r(jià)格便宜得多;3、寄望未來拆遷,能獲得大筆賠償金額。什么是小產(chǎn)權(quán)房?小產(chǎn)權(quán)房并不是法律上的概念,它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗稱的稱謂。是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋,未繳納土地出讓金等費(fèi)用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)的,所以叫做""鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)"",又叫""小產(chǎn)權(quán)""。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn),實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案,所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。小產(chǎn)權(quán)房有哪些類型?1、通常意義上的小產(chǎn)權(quán)房:占用集體用地或耕地違法建設(shè),將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn),用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。(這個(gè)是**常見的)2、限制銷售的小產(chǎn)權(quán)房:在政府劃撥或出讓的土地上,不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用,并將限制銷售的房屋直接在市場(chǎng)上銷售,具有產(chǎn)權(quán)糾紛的不完全產(chǎn)權(quán)房。3、軍產(chǎn)房:在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開發(fā),之后賣給軍人以外的地方居民,俗稱""軍產(chǎn)房""4、部分二手房:一些二手房還沒辦理征地手續(xù)及欠繳土地出讓金就進(jìn)行交易,該類房屋的買賣合同會(huì)被視為無效。小產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)?相對(duì)于""大產(chǎn)權(quán)房"",小產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)還是十分明顯的:1、價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯:小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在集體土地上,這些集體用地的地理位置相對(duì)偏遠(yuǎn),一般位于城市郊區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū),本身土地價(jià)值較低。**重要的一點(diǎn)是,無須繳納國(guó)有土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi),于是土地建設(shè)成本極低。2、產(chǎn)權(quán)不完整:國(guó)家不承認(rèn)并不予辦理小產(chǎn)權(quán)房的過戶登記手續(xù),也不能上市交易。并且,依照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,小產(chǎn)權(quán)房買賣合同屬于無效合同,并不受《合同法》的保護(hù)。既無法律保障,也不可以上市交易。嚴(yán)格上來說,小產(chǎn)權(quán)本質(zhì)上是無產(chǎn)權(quán)。3、不合法性:小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在農(nóng)村集體土地之上,與國(guó)家現(xiàn)行的土地管理法相違背。農(nóng)村集體土地使用權(quán)是該集體組織成員的專有權(quán)利,是不能出讓、轉(zhuǎn)讓的。目前利用農(nóng)村集體土地建造房屋出售給城鎮(zhèn)居民的行為是違法的,小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者獲得的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)或村集體組織相關(guān)證明文件并不具有法律效力。4、法律風(fēng)險(xiǎn)大:小產(chǎn)權(quán)房在房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、配套設(shè)施、水電煤氣等方面都可能存在問題,更重要的是,購(gòu)房者從鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會(huì)獲得的所謂房屋""所有權(quán)""不能正常行使,在轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押、拆遷補(bǔ)償?shù)确矫婢鶗?huì)受到較大的限制,相關(guān)權(quán)益難以得到保障。小產(chǎn)權(quán)房的**新政策根據(jù)我國(guó)《土地管理法》的規(guī)定,農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有,村民對(duì)宅基地也只享有使用權(quán),村民將房屋賣給本村以外人員的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù),也不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)?！蛾P(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》規(guī)定,""對(duì)于借戶籍制度改革或擅自通過'村改居'等方式非法將農(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或'小產(chǎn)權(quán)房'等違法用地,不得登記發(fā)證。""無論是宅基地轉(zhuǎn)讓還是小產(chǎn)權(quán)房買賣都具有較大法律風(fēng)險(xiǎn),大家務(wù)必謹(jǐn)慎對(duì)待。若是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)成員間互相轉(zhuǎn)讓,也應(yīng)該給自己敲響一個(gè)警鐘,避免因拆遷或者其他情況致使自己遭受經(jīng)濟(jì)損失。"

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